Casa: tra mercato e sociale, le proposte dei proprietari immobilari

L’ASPPI chiede con forza al nuovo Governo la convocazione della Conferenza Nazionale per la Casa, preceduta da conferenze regionali, come fondamentale momento di confronto tra i diversi soggetti pubblici e privati per rilanciare una politica della casa che tenga conto delle trasformazioni del mercato delle locazioni e del peso sempre crescente dell’imposizione fiscale sulla proprietà immobiliare.

Per affrontare la questione abitativa nel nostro paese serve, infatti, un approccio globale e non solo interventi frammentari privi di una visione d’insieme.

 

I dati del settimo rapporto Censis - Casa monitor immobiliare 2006 - ci dicono che  la quota di famiglie proprietarie ha raggiunto, alla fine del 2005, il valore record dell’87,1% portando al minimo storico l’area dell’affitto, quasi dimezzata dal 24,7% del 2001 al 12,9%.

 

L’aumento della residenza in case di proprietà anziché in affitto rappresenta una tendenza comune in molti paesi sviluppati; il dato italiano sulla locazione è, però, il più basso in europea: a fronte del nostro 12,9% la quota di patrimonio immobiliare in affitto risulta pari al 60% in Germania, tra il 40 e 50% in Austria, Danimarca, Francia, Olanda e Svezia e sopra il 30% in Gran Bretagna.

 

Una parte di proprietari ha acquistato la sua prima abitazione sostenendo grandi sacrifici e senza, di fatto, una compiuta vocazione alla proprietà immobiliare.

 

Tale categoria oggi non sempre è in grado di onorare il mutuo contratto.

 

La quota e la durata dei mutui sono, inoltre,  aumentate in modo rilevante incidendo pesantemente sui bilanci familiari.

 

Anche il mercato del lavoro ha subito gravi ripercussioni da una così consistente diffusione della proprietà immobiliare poiché i lavoratori proprietari di casa non sono disposti a trasferirsi in una città disponendo di un appartamento in un’altra.

 

Tra gli effetti negativi di questa corsa all’acquisto della prima casa vi è anche lo scoraggiamento alla nascita di nuove imprese ed una maggior congestione dei trasporti: i lavoratori residenti nella casa di proprietà tendono ad impegnare maggiormente le strutture di trasporto e per distanze più lunghe.

 

La composizione della proprietà delle abitazioni in affitto si è progressivamente modificata. Tutte le società private che potevano farlo hanno abbandonato un settore che risultava poco remunerativo, mentre sono rimasti gli investitori Pubblici ( Enti Previdenziali ecc.) ed i piccoli proprietari che non hanno alternative di investimento alla loro portata.

 

Oggi lo stock di abitazioni in affitto è per il 67% di proprietà di persone fisiche.

 

Il segmento delle locazioni si è, inevitabilmente, ridotto ad una fascia di utenti “poveri” e disagiati  che faticano a stare sul libero mercato e che possono far fronte solo a canoni sociali o, quantomeno, moderati.

Basti pensare che gli sfratti per morosità rappresentano nel 2004 il 70,2% del totale, mentre nel 1990 erano appena il 26%.

 

La contrazione del mercato della casa in affitto dipende, soprattutto, dai bassi rendimenti a causa di un’imposizione fiscale elevata e della grande incertezza della durata effettiva del contratto di locazione.

 

Oggi è più che mai necessario vivacizzare il mercato con strumenti che favoriscano l’aumento dell’offerta di case in affitto e permettano, anche, di calmierare gli affitti, per specifiche famiglie.

 

Occorre regolamentare meglio la disciplina delle locazioni utilizzando nuovi ed innovativi strumenti fiscali e normativi.

Gli interventi devono mirare a generare un’offerta ampia e differenziata di case in affitto, attirando capitali ed investitori privati interessati a dare in locazione il patrimonio residenziale.

 

Bisogna, inoltre, consentire alle fasce più deboli di sostenere i canoni di mercato mediante parziali sovvenzioni pubbliche ad integrazione degli affitti.

 

In questo momento il problema principale è come riuscire a rimettere in moto un mercato della casa da troppo tempo bloccato.

 

Da più parti si suggerisce che, per affrontare l’emergenza abitativa, sia necessario abrogare il libero mercato ed imporre per legge il solo canale concertato.

 

Si tratta di una posizione utopistica ed errata.

 

E’ bene ricordare, infatti, che il regime di equo canone ha garantito una tutela breve della domanda abitativa delle fasce di reddito più basse perché se da un lato ha bloccato la crescita degli affitti dall’altro ha contribuito al passaggio di oltre 80.000 abitazioni ogni anno dal mercato dell’affitto al comparto della proprietà, con una conseguente diminuzione del  patrimonio immobiliare destinato alla locazione pari alle dimensioni di una città medio – grande.

 

Bisogna ricordare che colui che aveva la fortuna di disporre di una casa in affitto non l’abbandonava e le nuove domande (giovani coppie, famiglie che si trasferivano da una città all’altra ecc.), non  trovavano alcuna offerta di immobili in locazione ed erano costrette all’acquisto della casa.

 

Sotto questo profilo, dunque, la tutela breve dava riparo ad una quota sempre più piccola di famiglie, comunque già nel mercato dell’affitto, mentre non offriva alcuna garanzia per le altre.

 

Poiché il settore pubblico non assicurava un’offerta abitativa sociale adeguata, la legge dell’equo canone cercava di assicurarne una con caratteristiche sociali, ponendo l’onere anziché a carico della fiscalità generale direttamente sui soli proprietari di case concesse in locazione, imponendo un limite al reddito ricavabile dal bene.

Inoltre il mercato degli affitti “in nero”  nel 1998 riguardava una quota estremamente ampia di abitazioni, circa 560.000 famiglie: il 13% di quelle in affitto,  dichiarava di occupare un’abitazione senza alcun contratto.

 

Con la legge 431/98 il legislatore si proponeva di avviare una liberalizzazione controllata dei canoni di locazione al fine di eliminare le distorsioni e le speculazioni che la regolamentazione dell’equo canone aveva contribuito a determinare.

 

Gli obbiettivi della riforma erano due: il primo tutelare i redditi bassi attraverso il fondo sociale per l’affitto, il secondo era un mix di interventi di liberalizzazione del mercato, di incentivi fiscali per i proprietari e  provvedimenti assistenziali per inquilini a basso reddito con lo scopo di sbloccare un mercato ingessato, portando ad un riequilibrio generale del settore  delle locazioni abitative e determinando un’articolazione del mercato con fasce di offerta accessibili a diverse classi di reddito.

 

Ad otto anni dall’emanazione della legge non si può certo affermare che gli obbiettivi siano stati raggiunti. E’ necessario procedere ad una riforma complessiva della legge 431/98, nonché ad una rivisitazione dei contenuti della legge 392/78 relativi alla questione degli immobili ad uso diverso

 

L’efficacia minima ed il mancato sviluppo del canone concordato sono la conseguenza di una regolamentazione basata esclusivamente sulla concertazione a livello territoriale dei canoni di locazione.

 

Per influire sulle dinamiche del mercato libero delle locazioni è indispensabile che il canone concordato sia capace di incidere non solo sul prezzo finale ma, anche, sui fattori di costo, con adeguate e consistenti agevolazioni fiscali non circoscritte ai soli comuni ad alta tensione abitativa

 

Inoltre il fondo nazionale per l’affitto per le famiglie a basso reddito  è risultato assolutamente insufficiente.

 

Proponiamo, pertanto, i seguenti provvedimenti di riforma:

 1. Estensione delle agevolazioni fiscali previste oggi esclusivamente per i comuni ad alta tensione abitativa a tutti  i comuni italiani.

E’ un importante provvedimento per favorire un forte sviluppo dei contratti a canone concertato, realizzando una calmierazione del mercato delle locazioni. A questo fine chiediamo all’ANCI che i Comuni prevedano protocolli di controllo dell’esenzione ICI che potrebbe essere “certificati” dalle Associazioni di categoria.

 

Tale riforma si rende necessaria poiché l’art.11 della Legge 431/98 prevede che siano destinate al Fondo somme sino a tutto il 2001.

Purtroppo le leggi  finanziarie approvate negli anni seguenti hanno progressivamente eroso gli importi destinati al Fondo, rendendolo assolutamente inadeguato.

A questo riguardo proponiamo che le Regioni, destinatarie dei trasferimenti statali del Fondo, provvedano a privilegiare i Comuni che hanno azzerato o ridotto l’ICI sui canoni concordati in modo da premiare gli Amministratori che hanno incentivato questo tipo di contratto.

 

Anche con la legge 431/98, il sistema dei diritti tutela maggiormente l’inquilino che viene, a priori, considerato parte contraente debole.

 

Il contratto cosiddetto libero è di fatto bloccato per otto anni solo per il proprietario, il quale subisce il rischio dell’incertezza della durata e della conseguente garanzia di generare reddito certo dal conduttore.

 

L’incertezza dei procedimenti giudiziali e dell’intervento degli Ufficiali Giudiziari rendono per molto tempo l’inquilino inadempiente inamovibile dall’abitazione con gravi costi sul proprietario.

Quindi per liberalizzare, calmierare e dare slancio al mercato occorre agire sia sul piano fiscale che su quello dell’ efficace tutela dei diritti di proprietà. Per questi ultimi servono, soprattutto, norme e procedure esecutive che garantiscano il rispetto sostanziale della durata dei contratti di locazione, maggior simmetria tra le parti e maggior flessibilità nella fissazione della durata dei contratti. In questo contesto Asppi si augura un’ estensione su tutto il territorio nazionale delle esperienze di “Agenzia per la casa”, promosse da alcune amministrazioni comunali per incentivare la messa a disposizione di alloggi vuoti e affrontare la piaga della morosità.

 

1. Trasformazione dell’ICI da imposta sulla casa a tassa sui servizi

L’ICI è un’imposta profondamente ingiusta poiché viola i principi costituzionali di uguaglianza e capacità contributiva. Si tratta, inoltre, di un’imposta “statica” non più rispondente alle esigenze di sviluppo delle Autonomie Locali.

 

Forti delle oltre settantamila firme raccolte con la nostra petizione popolare chiediamo, pertanto, al Governo ed al Parlamento, la trasformazione dell’ICI da imposta sul bene casa a tassa sui servizi pagata da tutti i cittadini e non soltanto dai proprietari d’immobili.

Tale riforma assume oggi un significato importante se si pensa che i ricavi che i Comuni ricavano da tale imposta non sono più sufficienti a coprire i vuoti lasciati dai mancati trasferimenti finanziari dallo Stato alle Regioni.

 

Il gettito proveniente dall’ICI potrà essere concretamente sostituito mediante trasferimento ai Comuni di una parte del gettito IVA ed IRE.

 

E’ possibile, inoltre, pensare ad una tassa a “scopo vincolato”, sostitutiva dell’ICI per il mantenimento di determinati servizi quali le fognature, l’illuminazione di strade, il verde pubblico ecc., utilizzando le risorse derivate dalla compartecipazione dei comuni al gettito proveniente dall’accisa sulla benzina,  gasolio, dal bollo auto, dall’alcool, tabacchi e giochi.

In questo modo si responsabilizzerebbero maggiormente le autonomie locali costringendole a predisporre adeguati piani di intervento ed a devolvere le risorse per l’attuazione degli stessi.

 

La compartecipazione dei Comuni al gettito IVA dovrebbe, per altro, riuscire a ridurre significativamente nel tempo l’evasione dell’IVA che è alla radice di gran parte dell’evasione nell’intero sistema fiscale.

 

Si tratta, in altri termini, di provvedimenti in linea con il modello di  federalismo fiscale previsto dall’art. 119 della Costituzione che potrebbe divenire il fattore propulsivo della tanto richiesta efficienza del settore pubblico, nonché della coesione sociale basata sullo sviluppo economico.

I cittadini potrebbero, inoltre, verificare direttamente come e dove vengono impiegate le risorse.

In sostanza si tratta di passare da un regime fiscale centralistico, disciplinato da leggi nazionali ad un sistema di federalismo fiscale capace di responsabilizzare e valorizzare il ruolo delle autonomie locali.

Il concetto di “multiproprietà” delle imposte (IVA, IRE ecc.) con differenti livelli di “godimento del cespite” e diverse “regole condominiali” è la caratteristica principale di un moderno ed innovativo assetto impositivo improntato ad un Federalismo Fiscale solidale e responsabile.

E’ questa la strada su cui il Paese deve rapidamente incamminarsi. 

Il trasferimento delle competenze catastali ai comuni deve essere accompagnato dalla costituzione di apposite commissioni/organismi consultivi, a cui possono partecipare soggetti pubblici e privati, in grado di vigilare sulle procedure e scongiurare aumenti generalizzati delle rendite e conseguentemente delle imposte.

 

2. Tassare ai fini dell’imposta sul reddito l’affitto percepito non ad aliquota marginale, ma ad aliquota fissa, in linea con il trattamento fiscale delle rendite finanziarie. Questa equiparazione tende a rimuovere un disincentivo all’offerta di case in affitto, ma ha anche una logica di equità all’interno di un più equilibrato trattamento delle rendite di qualsiasi natura.

E’ un provvedimento necessario ed urgente poiché la tassazione sulla casa ha raggiunto livelli ormai insostenibili.

 

3. Modificare le imposte sulle transazioni in modo da rendere poco oneroso, se non nullo, il costo fiscale del passaggio da un’abitazione ad un’altra che sia  più consona alle proprie esigenze ( per localizzazione o qualsiasi altra ragione)

 

4. Rendere permanenti le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie con Iva ridotta anche per gli interventi di bonifica ambientale e abitativa nonché quelli legati alla promozione del risparmio energetico

 

5. Adozione di incentivi per favorire le verifiche, la manutenzione ed il ripristino delle condizioni di sicurezza degli edifici e previsione di investimenti per il raggiungimento dell’efficienza energetica, con conseguente riduzione dei consumi

Bisogna dare piena attuazione alla normativa che prevede la certificazione energetica degli immobili ed è necessario che tale elemento venga inserito negli accordi territoriali tra sindacati al fine di divenire un elemento per il calcolo del canone concordato.

 

6. Attivare l’osservatorio nazionale e gli osservatori regionali assegnando a questi organismi funzioni più ampie del semplice monitoraggio della domanda. Gli osservatori dovrebbero comparare i dati sulla situazione abitativa con le banche informative della fiscalità locale in modo da contribuire dal punto di vista conoscitivo alla realizzazione di un federalismo fiscale equo e solidale

 

1. E’ più che mai necessario avviare nel settore dell’edilizia residenziale pubblica un piano di ampliamento, sostenuto da adeguate risorse, dell’offerta ad affitto sociale ed un processo di profonde riforme nella gestione del patrimonio.

 

La maggior parte dei nuclei familiari a basso reddito non gode di un’abitazione di edilizia sociale, ma vive in affitto in abitazioni di proprietà privata.

 

Per contro, non tutte le famiglie in affitto con reddito alto o medio – alto vivono in abitazioni di proprietà privata. Una quota pur significativa occupa, infatti, abitazioni di edilizia sociale.

Le ragioni sono diverse: dal gestore che, in relazione ai più elevati canoni, non espelle i nuclei familiari in condizioni di reddito più favorevole al fine di disporre di maggiori risorse finanziarie per tenere i bilanci in pareggio, all’inerzia dei meccanismi per le famiglie che hanno perso i requisiti di accesso.

 

Sta di fatto che nel 2004, a fronte di oltre 650.000 famiglie in affitto privato con reddito inferiore a 10.000 euro – anno ed un’incidenza dell’affitto sul reddito che supera il 30% si constatavano oltre 300.000 famiglie in affitto sociale con un reddito superiore a 20.000 euro – anno e con un’incidenza dell’affitto inferiore al 5%.

 

Dal punto di vista dell’offerta, invece, si è registrata negli anni una riduzione dei volumi. L’Italia occupa l’ultimo posto nella classifica europea degli stati che più hanno investito in case popolari.

 

In Italia il settore dell’abitazione sociale non è mai stato molto consistente e si è ridotto ulteriormente negli ultimi anni. La distanza con molti paesi europei rimane, quindi, notevole. Il patrimonio pubblico immobiliare da destinare all’edilizia sociale deve aumentare, e bisogna evitare che le dismissioni depauperino il patrimonio pubblico attraverso vere e proprie “svendite” come successo nel passato. Chiediamo, a questo proposito, una commissione di indagine che faccia luce sulle operazioni di cartolarizzazione svolte negli ultimi anni.

 

2. Avviare un deciso rafforzamento del settore dell’housing sociale che in tutti i paesi europei concorre in modo determinante a realizzare un’offerta abitativa in affitto a canone moderato di rilevanti dimensioni, ma che nel nostro paese ha avuto uno spazio eccessivamente limitato

Bisogna superare l’orientamento dell’intervento pubblico nel settore residenziale come strumento per compensare le inefficienze e le derive speculative del mercato trasferendo sulla collettività e sulle risorse pubbliche i costi determinati da queste distorsioni.

Le politiche di edilizia sociale sono sempre state indirizzate ad alimentare una produzione edilizia a carico dello Stato piuttosto che a favorire la realizzazione di abitazioni in affitto a canone contenuto ed a creare adeguati spazi di sviluppo per il non profit.

 

Andrebbe cambiata questa impostazione orientandola verso la costituzione di un sistema capace di indirizzare componenti significative dell’intervento verso la produzione e la gestione di abitazioni per i soggetti più deboli della domanda, favorendo la crescita del settore dell’housing sociale, e non solo verso la produzione di un’offerta a totale carico dello Stato.

 

Una strada percorribile è quella delle amministrazioni pubbliche che potrebbero favorire lo sviluppo dell’housing sociale cedendo terreni, edifici non utilizzati, ed a basso costo, a fondi immobiliari costituiti per lo scopo, i quali costruirebbero residenze di qualità da assegnare sia a famiglie con capacità di reddito adeguato, che ad inquilini dotati dei requisiti per l’assegnazione di un alloggio pubblico.In generale, lo sviluppo di fondi immobiliari può essere un potente strumento di raccolta di risparmio privato per lo sviluppo del mercato della casa. Il fondo immobiliare, infatti, risolve il problema di una compenetrazione tra investimento in immobili ed in attività finanziarie e può, quindi, costituire uno strumento interessante per i piccoli risparmiatori e per le famiglie.