Sfratti, la proroga è legge

E’ legge dello stato, in vigore dal 15.02.2007 (L. 08.02.2007 n. 9 in G.U. n. 37 del 14.02.2007), l’ennesima proroga degli sfratti. L’impianto dell’articolato, quanto al cosiddetto disagio abitativo, è   sostanzialmente quello del Disegno di Legge n. 1955 (su cui v. Pietra su Pietra “Inserto speciale sfratti”n. 6, Novembre/Dicembre 2006). Occorre tuttavia evidenziare le aggiunte ed i correttivi introdotti rispetto al testo del predetto Disegno di Legge e gli interventi contestualmente effettuati dal legislatore sull’uso diverso dall’abitativo (art. 7), che nessuna attinenza hanno, a ben vedere, con la ratio della legge in commento, quale si desume dalla relativa intitolazione.

In particolare, la L. 9/07 è intitolata “Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali”. E’ di tutta evidenza, che le “ attività teatrali” non rientrano tra le categorie sociali disagiate, ma, ciò nonostante, i nostri parlamentari hanno ritenuto di approfittare dell’occasione, per modificare, come meglio si chiarirà in seguito, gli artt. 27 e 28 della L. 392/78. Quanto alla durata della sospensione, è confermato che gli sfratti sono sospesi per otto mesi (dal 15 febbraio al 15 ottobre 2007), ovvero per diciotto mesi (dal 15 febbraio 2007 al 15 agosto 2008) quando locatori siano casse professionali e previdenziali, compagnie di assicurazione, istituti bancari o società possedute da tali soggetti o che direttamente o indirettamente gestiscano per loro conto i rispettivi patrimoni immobiliari.

La durata della proroga, può, peraltro, essere di gran lunga superiore, se solo si consideri la possibilità del conduttore di chiedere al Giudice dell’Esecuzione la rifissazione della data dell’esecuzione ai sensi dell’art. 6 co. 4 L. 431/98 (art. 1 co. 6 della legge in commento). In tal modo,  potrebbe accadere che agli otto, ovvero diciotto mesi, se ne aggiungano fino ad altri sei. Né può al momento escludersi, che l’interpretazione giurisprudenziale, traendo argomenti letterali anche dall’espresso rinvio, contenuto nel comma 5 della L. 431/98, all’appena ricordato comma 4 e tenuto conto, sotto il profilo sistematico, del più complesso meccanismo di rifissazione originariamente previsto, quale risulta dal combinato disposto dei commi 4 e 5 del precitato art. 6 L. 431/98, possa evolvere, pur in assenza di uno specifico riferimento, da parte della norma in questione, anche al comma 5 dell’art. 6 L. 431/98,  nel senso di ritenere applicabile, a beneficio di coloro che appartengano alle categorie più svantaggiate (quelle, appunto individuate dall’art. 6 co. 5 L. 431/98) , un ulteriore differimento da nove a diciotto mesi.

Tra le categorie protette, vengono, per la prima volta, inseriti (art. 1 co. 1 ultimo periodo)  i “… conduttori che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico.” Tale previsione, per come genericamente configurata, appare inquietante, tenuto conto dell’enorme allargamento dei beneficiari della sospensione che essa determina ed assolutamente non condivisibile, anche sotto il profilo degli  abusi a danno dei proprietari che ne possono derivare. Basta infatti che il conduttore autocertifichi (art. 1 co. 2) di avere un figlio convivente, quale ne sia l’età, che non sia percettore di redditi, per paralizzare l’azione esecutiva pendente nei suoi confronti. Il locatore, in tal caso, laddove gli risulti il contrario,  non avrà altra alternativa che rivolgersi al Giudice, con tempi procedimentali, per fare valere le proprie ragioni, verosimilmente maggiori della durata della disposta sospensione.
A ciò aggiungasi la obiettiva difficoltà di dimostrare l’eventuale mendace autocertificazione,  risultando oltremodo difficile, ad esempio, provare che un figlio di trent’anni, convivente con il conduttore, percepisca redditi da lavoro, pur in mancanza di una sua regolare posizione lavorativa.

 L’art. 3, rispetto al testo del Disegno di Legge n. 1955, stabilisce per la prima volta la durata – diciotto mesi – delle commissioni comunali di graduazione (comma 2), la convocazione delle medesime da parte delle prefetture, la necessità che le organizzazioni di inquilini e proprietari che vi partecipano siano quelle maggiormente rappresentative e la partecipazione a tale organismo anche di un rappresentante dell’Istituto autonomo case popolari, comunque denominato, competente per territorio.

Ulteriore sensibile peggioramento per i locatori, rispetto al Disegno di Legge n. 1955, è l’eliminazione, nella legge in commento, della originaria previsione  della decadenza dal beneficio della sospensione dell’esecuzione in mancanza del rispetto, da parte del comune di residenza del conduttore, del termine, inizialmente individuato in 45 giorni, per la predisposizione di un piano straordinario per fare fronte al fabbisogno di edilizia residenziale pubblica.
Tale piano, nel Disegno di Legge suddetto definito “pluriennale”,  è ora “articolato in tre annualità” (art. 3 co. 1) e deve essere elaborato entro un termine doppio rispetto al precedente ( tre mesi dall’entrata in vigore della legge). Lascia non poco perplessi, tuttavia, che nel testo di legge ora promulgato, in mancanza della suddetta elaborazione, l’operatività della concessa proroga non venga comunque meno. Avere eliminato il sostanziale obbligo del comune di rispettare i tempi prefissati dal legislatore per non correre il rischio di far decadere,  coloro che pure ne avrebbero diritto, dalla prevista proroga, rappresenta in ogni caso un obiettivo indicatore della volontà del legislatore di escludere l’assunzione, da parte dell’ente territoriale che non si attivi per tempo, di qualsivoglia responsabilità al riguardo, nella evidentemente ritenuta più che verosimile eventualità che il predetto termine venga disatteso.
La predisposizione del piano triennale appena richiamato, non spetta comunque più al comune, d’intesa con la regione, ma a quest’ultima, su proposta del comune.  Sintomatica della ancora una volta prioritaria (nell’auspicio che non sia l’unica) preoccupazione del legislatore di evitare censure della Corte Costituzionale, piuttosto che di  risolvere l’emergenza abitativa,  è la previsione (art. 6) della proroga del termine di inizio dei lavori degli alloggi di edilizia residenziale in locazione, in attuazione del programma “ 20.000 alloggi in affitto”, che slitta (art. 6) al 31 maggio 2007.
Inutile sottolineare che anche la realizzazione di questo programma, così stando le cose, rischia di trascinarsi ben oltre la scadenza della proroga in questione. Nella legge in commento (art. 7), vengono  poi inserite talune modifiche alla legge 27 luglio 1978 n. 392, che, completamente avulse dal contesto, rivelano la volontà del legislatore di approfittare dell’occasione per, sostanzialmente ,equiparare le attività teatrali a quelle alberghiere. Così, anche per le attività teatrali, sono previsti il contratto nove più nove anni  e l’avviamento commerciale pari a ventuno volte l’ultimo canone corrisposto.
 L’art. 7 co. 2, detta poi una disciplina transitoria per i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge in esame (15.02.2007), statuendo che alla prima scadenza essi si rinnovino di diritto per un periodo di nove anni, salva la facoltà delle parti di pattuire una durata maggiore (forse non ricordando l’obbligo, previsto dal codice civile, di trascrizione dei contratti ultranovennali).
A differenza dunque del legislatore della L. 431/98 sull’uso abitativo, che aveva previsto che i contratti in corso dovessero continuare ad essere regolati dalle leggi previgenti, fino alla loro naturale scadenza, questa volta, con un’operazione di dubbia legittimità costituzionale, il legislatore cambia le regole in corsa, imponendo incredibilmente al proprietario che aveva negoziato un contratto di sei più sei anni, con tutto quello che ciò comporta, anche sotto il profilo della determinazione del prezzo della locazione, una sorta di rinnovo forzoso, alla scadenza del primo sessennio, quantomeno di nove anni, rinnovo che, in alcun modo, sembra potere essere riequilibrato dalla intervenuta previsione (penultimo periodo del comnma 2 dell’art. 7) della facoltà del locatore di richiedere, nel novennio di rinnovo suddetto, una maggiorazione del canone pari al 20%, ferma l’eventuale rivalutazione ISTAT  convenzionalmente stabilita. Permanendo nella legge (art. 2) le agevolazioni per i proprietari già indicate dall’art. 2 del Disegno di Legge n. 1955 (v. al riguardo Pietra su Pietra n. 6 NovembreDicembre 2006 p. 26), l’art. 9 si preoccupa della copertura finanziaria delle conseguenti minori entrate, stimata, per l’anno 2006, in 63 milioni di Euro. Ancora una volta, dunque,una situazione disperante per i proprietari di case che vogliano eseguire il comandiamo del Giudice. Occorrono, invero, seri stanziamenti non più rinviabili, in un disegno complessivo di intervento sull’abitare ineludibile ed il pur previsto (art. 4 co. 1) tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative, cui dovrebbe fare seguito, nei modi e termini previsti dall’art. 4 co. 2, un programma nazionale del Ministro delle infrastrutture, di concerto con gli altri Ministri competenti in materia, che contenga gli obiettivi, gli indirizzi,  le proposte normative, le misure volte a contenere il disagio abitativo e la stima delle risorse finanziarie necessarie, sempre, comunque, nell’ambito degli stanziamenti disponibili in base alle leggi in vigore e senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica, appare, allo stato,  una semplice petizione di principio.

* avvocato, direzione nazionale ASPPI