Arriva il Decreto sostitutivo

 

Chiariamo subito che il Decreto Ministeriale del 10 marzo 2006 è un atto dovuto da parte dell’Esecutivo che, nell’emanare il precedente decreto sostitutivo del 14 luglio 2004 aveva omesso di disciplinare i contratti transitori e per studenti universitari, limitandosi a regolare solo quelli agevolati abitativi, laddove non si era  raggiunto alcun accordo tra le parti sindacali ovvero  i Comuni non avevano affatto convocato i sindacati.

Il decreto giunge, però, con più di due anni di ritardo ed a pochi mesi dalla scadenza triennale di rinnovo della convenzione nazionale prevista dall’articolo 4 della Legge  431\98.Già il primo decreto  aveva ed ha, essendo tutt’ora in essere, sollevato dubbi interpretativi non ancora sciolti allorché prevede  l’applicazione  dell’Accordo Vigente “nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche se situato in altra ragione”, senza stabilire se il contratto poteva essere stipulato direttamente tra il locatore ed il conduttore ovvero necessitava della sottoscrizione e dell’intervento di una o più parti sindacali che avrebbero potuto, anche per le loro maggiori  esperienze e conoscenze, individuare  il comune demograficamente omogeneo. Non ci risulta che ci sia giurisprudenza di merito in proposito e quindi dobbiamo presumere che non vi sia stato alcun contenzioso, ovvero che sono stati davvero pochi i contratti stipulati in base al DM del luglio 2004.

Il recentissimo decreto contiene, dunque, i criteri per la  stipula dei contratti  transitori e  per  studenti universitari, da utilizzarsi  dalla scadenza del primo triennio  di applicazione della Legge 431/98 e, dunque, dal marzo 2003 in quei comuni ove non è stato sottoscritto alcun accordo territoriale.

L’articolo 1 disciplina  i contratti transitori e,  richiamandosi  a quanto già statuito con il DM  del luglio 2004, rimanda, ove esistenti, agli Accordi  previgenti limitandosi a prevedere per i nuovi contratti solo l’incremento dei valori minimi e massimi di ogni fascia di oscillazione, con la percentuale  istat maturata nel periodo che va dal mese successivo  a quello di sottoscrizione del vecchio accordo, sino al mese  precedente  la stipula del contratto .

Va in proposito osservato  che la maggiorazione  istat  indicata non  copre  in alcun modo  l’inflazione riscontrata negli ultimi tre anni e l’aumento dei canoni  correnti di mercato, che risultano essersi quasi duplicati; sarebbe stato più opportuno prevedere un aggiornamento che coprisse interamente l’aumento dei prezzi verificatosi.

Nel comma 2 del medesimo articolo 1 il decreto  disciplina il caso dei comuni ove non è stato stipulato alcun accordo, prevedendo l’applicazione, more solito, dell’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo e territorialmente più vicino anche se in un’altra  regione, questa volta, però, con una ulteriore prescrizione: se vi sono più aree omogenee si terrà conto di un’unica  fascia di oscillazione nella quale il valore minimo del canone e quello massimo saranno costituiti dal valore più basso e da quello più alto esistenti nel Comune. Ci sembra una soluzione ottimale considerando che semplifica il calcolo del canone agevolato.

Ci sono poi due importanti novità: la prima è costituita dalla possibilità di applicare un aumento del canone sino al 20% di quello previsto e ciò per tener conto di particolari esigenze locali comunque da specificare nel contratto.

La seconda  è invece più interessante  poiché  prevede che, sia  in caso di accordo vigente ovvero di accordo previgente, ma comunque in ogni Comune, le parti contrattuali, evidentemente anche senza alcuna assistenza dei sindacati  di categoria, potranno individuare una specifica esigenza transitoria collegata ad un evento certo che si verificherà in una data già determinata e che riguardi il locatore od il conduttore od un familiare dell’uno e dell’altro. La norma, quindi, superando anche la casistica prevista dagli accordi territoriali, amplia la possibilità di stipulare i contratti  transitori   lasciando  come  unico limite l’individuazione  dell’evento futuro  per una data certa da specificarsi entrambe (evento e data) nel contratto.

Sorge, però, un dubbio: è consentita  la stipula di un contratto di natura transitoria  anche per una durata superiore a quella dei 18 mesi, tempo limite indicato nel decreto interministeriale del 20.12.02  che indicava i criteri  generali per la stipula dei contratti di cui all’art.5  della legge 431/98? Non possiamo esser certi  di una risposta affermativa. Ed infatti, sotto l’aspetto tecnico-normativo, il decreto in commento sembra essere in deroga alle norme preesistenti ed è comunque innovativo rispetto alle stesse; anche  alla luce di una interpretazione letteraria  dell’articolo, che testualmente così recita “evento  certo e data prefissata”, sembra sussistere il superamento della precedente normativa laddove non si precisa ulteriormente “entro il limite dei 18 mesi”.

nel  decreto interministeriale  del 20.12.02 che dettava i criteri generali Contrasterebbe tale interpretazione, però, il rinvio contenuto nella prima parte dell’articolo,  agli accordi territoriali ...che ....  si intendono richiamati anche nelle loro altre previsioni; detto richiamo sembra essere diretto solo alla casistica individuata in tali accordi e non anche alla durata massima di 18 mesi  che, come già detto,  è prevista solo. Il dubbio dunque resta e per prudenza sarà opportuno rimanere nel limite dei 18 mesi.

L’art. 2 del DM disciplina i contratti di locazione per gli studenti universitari sancendo la validità degli accordi territoriali già in precedenza sottoscritti nei Comuni sede di università ed in quelli limitrofi.

Anche in questo caso i limiti inferiori e superiori delle fasce di oscillazione dovranno essere aggiornati con le percentuali istat maturate nel periodo antecedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto. Nei comuni ove non sono mai stati stipulati gli accordi il decreto si riporta, come nel caso dei contratti transitori, a quelli previgenti nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche se sito in altra regione. Pure in tale ipotesi la norma prevede l’applicazione di un’unica fascia di oscillazione, ove i valori minimo e massimo saranno costituiti da quello minimo possibile e quello massimo possibile individuati nell’intera area comunale.

Disposizioni comuni
L’art.3 contiene infine disposizioni comuni che riguardano l’adozione dei tipi di contratto e di tabelle degli oneri condominiali allegati al decreto interministeriale del 2002 sui criteri generali ed a quelli contenuti negli accordi territoriali provinciali. L’aggiornamento ISTAT annuale potrà essere applicato sui canoni di locazione solo nella misura massima del 75% dell’indice FOI.

La grande proprietà immobiliare
L’art.4 si riferisce poi alla grande proprietà immobiliare (più di cento unità sul territorio nazionale) statuendo che per la stipula dei contratti di natura transitoria e per studenti universitari si applicheranno le stesse disposizioni degli articoli innanzi illustrati.

Un decreto necessario
Anche se con notevole ritardo, il decreto in commento era necessario e non possiamo affermare che il suo contenuto  sia negativo perchè interferisce nella sfera di autonomia dei sindacati della proprietà e dell’inquilinato; dobbiamo infatti riconoscere che l’ampliamento della casistica  della transitorietà, ad ogni  possibile evento futuro  che si verificherà per una data certa,  ben difficilmente si  sarebbe ottenuto in una trattativa con la controparte sindacale dell’inquilinato.