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Aggiornamento al 100% anche per gli usi diversi, ma con molte cautele

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La pattuizione deve essere espressa e la durata superiore al minimo di legge

La modifica legislativa necessita di un approfondimento per sciogliere i dubbi interpretativi
 
Con una novella legislativa - inserita nel provvedimento omnibus c.d. milleproroghe - viene riconosciuta legittima, a partire dal 1° marzo 2009, la pattuizione di aggiornamento integrale (100%) del canone delle locazioni per uso diverso dall'abitazione, a condizione, però, che venga convenuta contestualmente una durata superiore a quella minima legale di sei anni o nove per quelle alberghiere. Inoltre, viene disposta l'applicazione della novella anche ai 'contratti in corso al momento di entrata in vigore del limite di aggiornamento' che - secondo una rigorosa interpretazione 'letterale' e fors'anche logica - sono quelli in corso alla data di entrata in vigore dell'art. 71, co. 4°, l. 392/78 che tale limite introduceva, con la sostituzione automatica (con quella legale al 75%) della clausola di aggiornamento al 100% che viene, per così dire, 'rivitalizzata' nel momento stesso in cui viene eliminata la nullità parziale applicata a tale pattuizione, ove ancora in vigore, per effetto, ad esempio, di rinnovazioni (tacite o espresse) che abbiano assicurato, in fatto, una durata superiore a quella minima legale. Una sorta di giustizia sostanziale.
Nella seduta notturna n. 75 del 4 febbraio 2009, il relatore alla Commissione Sen. Lucio Malan (Pdl) ha proposto - in sede di conversione in legge del decreto legge 30 dicembre 2008, n. 207 (c.d. mille proroghe) - la modifica dell'art. 32 della legge n. 392/1978 (n. 41.200 Atto Senato n. 1305, XVI Legislatura), con l'inserimento del comma 16-duodecies all'art. 41 del decreto - anche se relativo alla diversa materia delle 'Proroghe di termini in materia finanziaria' - con due significative integrazioni, approvate, poi, definitivamente dalla Camera dei Deputati il 24 febbraio 2009 ed aventi vigore dal giorno successivo (1° marzo 2009) a quello della pubblicazione della legge di conversione 27 febbraio 2009 n. 14 (art. 1) nella Gazzetta Ufficiale, avvenuta il 28 febbraio 2009 (G.U. n. 49, Suppl. Ordinario n. 28).
Il testo novellato dell'art. 32 della legge, con le integrazioni riportate in grassetto, recita ora: 'Art. 32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira (ora, euro).
Le variazioni in aumento del canone per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'art. 27, non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento all'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo'.
L'innovazione legislativa può ritenersi ragionevole ed opportuna. Infatti, per un verso, essa viene incontro alle esigenze dei conduttori commerciali di usufruire di una maggiore durata convenzionale, a fronte della quale risulta ragionevole il beneficio della conservazione del valore del corrispettivo pattuito. Per altro verso, essa elimina, inoltre, le difficoltà di calcolo della variazione assoluta (Cass. 8 novembre 2006, n. 23836) dell'indice ISTAT nella misura ridotta del 75% (raffronto dell'indice mensile esistente all'atto della decorrenza del contratto con quello del rinnovo annuale e calcolo, poi, del 75% dell'intera variazione percentuale). La progressiva riduzione del valore reale del corrispettivo locatizio aveva provocato accorgimenti convenzionali per la conservazione dell'equilibrio contrattuale stabilito all'atto del conclusione del contratto, causando, nel contempo, un vasto contenzioso giudiziario che potrebbe, ora, essere eliminato.
Contrariamente alla possibile suggestione di una piena libertà di pattuizione di clausole dirette a 'modificare' l'entità nominale del canone che integrerebbe un suo aumento, in senso tecnico giuridico, il sapiente maquillage normativo resta circoscritto al solo 'aggiornamento' del canone pattuito nella misura integrale del 100% della variazione ISTAT, senza alcuna legittimazione di eventuali patti di aumento del canone convenuto che restano, tuttora, nulli (art. 79). Aggiornamento ed aumento del canone integrano, infatti, fattispecie concettuali e giuridiche distinte e diverse che non sono sovrapponibili, stante, non tanto e non solo, la rubrica della specifica disposizione di legge ('aggiornamento del canone'), quanto la persistente vigenza del primo comma della disposizione che delimita l'ambito applicativo dell'intera norma al solo 'aggiornamento' del canone di locazione. Anche con il novum legislativo 'le variazioni in aumento del canone' restano, pertanto, circoscritte entro il limite inderogabile dell'aggiornamento del canone, senza trasmodare in un libero ed indiscriminato aumento dello stesso che scardinerebbe il complessivo sistema normativo predisposto a tutela delle attività privilegiate che non sono solo private (art. 27, ma anche pubbliche e sociali (art. 42).
In caso contrario, sarebbe fin troppo agevole l'escamotage formale di pattuire aumenti irragionevoli del canone per vanificare, in pratica, la durata minima legale ovvero quella convenzionale, ingannevolmente ampia, ma in concreto subordinata al pagamento di aumenti 'impossibili' che sarebbero causa di risoluzione anticipata della locazione.
Il tentativo di una lettura 'estensiva' della deroga è ricorrente in occasione delle deroghe legislative alla legge 392/1978 ed è stato sperimentato, infruttuosamente, in occasione dell'analoga novella legislativa dei c.d. patti in deroga, di cui all'art. 11 del d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, nella legge 8 agosto 1992, n. 359 (cfr. Cass. 3 agosto 2004, n. 14813; 2 dicembre 1998, n. 12236; 11 settembre 997, n. 8959).
Pertanto, non pare revocabile in dubbio che, in quanto aggiornamento del corrispettivo locatizio al mutato potere di acquisto della moneta dedotta in controprestazione (ora euro), la novella consenta soltanto l'aggiornamento al 100% della variazione ISTAT - analogamente alle locazioni abitative, per le quali l'art. 14 l. 431/1998 ha, addirittura, abrogato l'omologo art. 24 - alla doppia condizione legale della pattuizione espressa, sia dell'aggiornamento (comma 1), sia della durata superiore a quella di cui all'art. 27 (co. 2 del testo novellato).
Anche se l'integrazione normativa con una locuzione al negativo (durata non superiore), in connessione con altra di identico contenuto negativo (non possono essere superiori al 75%) può disorientare il lettore che deve argomentare 'a contrario', appare incontrovertibile che la legittimità dell'aggiornamento al 100% viene riconosciuta 'soltanto' per il caso di pattuizione espressa di una durata locatizia (iniziale) 'superiore' a quella legale, non essendo sufficiente che il conduttore l'abbia, comunque, goduta di fatto. L'espressione letterale 'non superiore' non può riferirsi a quella inferiore perché questa sarebbe in ogni caso nulla ed, inoltre, perché al beneficio per il locatore deve corrispondere un vantaggio per il conduttore, così come per i patti in deroga (da ultimo Cass. 10 luglio 2008, n. 18868).
In relazione alle perplessità interpretative, sembrano illuminanti i pur scarni lavori parlamentari, rappresentati (unicamente) dalla scheda c.d. di lettura (parlamentare) dell'art. 41, comma 16-duodecies (Affitti).
Essa fa riferimento, sintomatico, alla precedente novella dell'art. 32 (comma 9-sexies dell'art. 1 del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, inserito dalla legge di conversione 5 aprile 1985 n. 118) che si limitava a modificare 'soltanto' la cadenza temporale dell'aggiornamento del canone (da biennale ad annuale). Tale riferimento palesa, pertanto, la ratio dell'intervento legislativo, circoscritto, quindi, all'aggiornamento e non estensibile ad aumenti del canone, secondo, altresì, lo stesso 'misuratore' rappresentato dall'indice ISTAT prescelto dalla legge che costituisce il normale parametro valutativo (vecchio indice costo-vita) al quale la novella non deroga, perché essa incide soltanto sulla 'entità' accertata da tale specifico indice. In caso contrario, trattandosi di norma inderogabile, occorreva una deroga espressa in tal senso, atteso altresì, il relativo sistema di pubblicità (art. 81).
In ordine alla 'sibillina' previsione di applicazione della nuova disposizione anche ai contratti di locazione 'in corso al momento dell'entrata in vigore del 'limite di aggiornamento' di cui al secondo comma del presente articolo', sembra doversi escludere una sua applicazione tout court a tutti indistintamente i contratti attualmente in corso.
Infatti, esclusa l'ipotesi di un grossolano errore materiale perché la predetta scheda di lettura evidenziava 'l'opportunità ......di esplicare nel testo la data cui si intende fare riferimento, ovvero di renderne più chiara l'individuazione', non può assumersi, proprio per tale esplicitazione, un'ipotetica equivalenza a 'contratti in corso alla data di entrata in vigore della novella'. Inoltre, tale scheda segnalava, in proposito, che tale disposizione 'sembrerebbe ... riprodurre il disposto' di Cass. 12 marzo 1993, n. 2975, secondo cui 'la norma dell'art. 1, comma 9-sexies, d.l. n. 12/1985, introdotto dalla legge di conversione n. 118/1985, che ha modificato l'art. 32 legge n. 392/1978, in tema di aggiornamento del canone delle locazioni di immobili per uso diverso dall'abitazione, è applicabile anche ai rapporti già in corso alla data di entrata in vigore della legge n. 118/1985, a condizione che le parti si accordino in tal senso, ove non lo abbiano già fatto in precedenza (nella specie, è stata ritenuta applicabile la nuova disciplina dell'aggiornamento del canone nel caso in cui le parti, pur avendo previsto l'aggiornamento del canone dall'inizio del quarto anno del rapporto, come disposto dall'art. 32 l. n. 392/1978 nel testo all'epoca vigente, avevano convenuto che il contratto sarebbe stato assoggettato alle normative presenti e future in materia di locazione di immobili non abitativi)'.
La condivisione implicita di tale statuizione sembra escludere la sufficienza della semplice previsione dell'aggiornamento nella 'misura massima prevista dalla legge', contenuta in molti e diversi contratti-tipo utilizzati in concreto dai contraenti. Ciò per diverse e concorrenti ragioni. Detti contratti-tipo, in quanto tali, prevedono, infatti, la durata minima legale di cui all'art. 27 e non vi è dubbio che per l'aggiornamento al 100% sarebbe indispensabile, anche per i contratti in corso, la pattuizione della durata superiore a quella di cui all'art. 27, in essi, di norma, inesistente. Inoltre, il riferimento operato dalla predetta scheda a Cass. 12 marzo 1993, n. 2975 sembra richiedere la sussistenza di una specifica clausola che espressamente si riferisca a future ed eventuali modifiche legislative migliorative. Infatti, per la tutela dell'affidamento del conduttore - parte debole del rapporto - la mera previsione dell'aggiornamento nella misura massima 'prevista' dalla legge risulta equivoca, perché la locuzione 'prevista dalla legge' significa quella stabilita dalla legge vigente all'epoca della conclusione del contratto e non quella futura ed eventuale, non essendo ammissibile un'obbligazione contrattuale che non sia esattamente ed inequivocabilmente determinata all'atto dell'accordo contrattuale.
Siccome, poi, la natura derogatoria di norme imperative della novella impone un'interpretazione rigorosamente aderente alla lettera della stessa, pare che l'unica interpretazione sia quella dell'estensibilità della novella ai contratti che erano stati colpiti dalla sanzione di nullità parziale all'entrata in vigore della disciplina imperativa della l. 392/1978 che poneva, infatti, un 'limite di aggiornamento' ora derogabile. Ciò risponderebbe ad un'esigenza di giustizia sostanziale, anche se di modesta applicazione pratica. Forse apprezzabile, in particolare, per le locazioni stipulate con le pubbliche amministrazioni locatrici che, di norma, lasciano rinnovare tacitamente i contratti di locazione e che ora potrebbero, così, beneficiare di maggiori entrate, giustificate dalla più ampia durata locatizia assicurata in concreto ai conduttori, con una previsione che risulterebbe coerente anche con la materia finanziaria disciplinata dall'art.41 del decreto legge emendato.
Atteso che il rilievo della scheda di lettura avrebbe consentito una immediata ed agevole correzione della locuzione in commento con quella 'in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge', qualora questa fosse stata l'effettiva voluntas legis, non resta - per il rispetto del principio di legalità - che applicare la novella così come formulata e, quindi, limitarla ai contratti in corso alla data del 30 luglio 1978 che siano eventualmente ancora in corso al 1° marzo 2009, perché rinnovatisi tacitamente o espressamente, che contengano, ovviamente, la clausola di aggiornamento al 100%.
D'altronde, anche la diversa e non condivisibile applicazione tout court ai contratti (genericamente) in corso risulterebbe marginale, se non inesistente, per la insussistenza in essi di una pattuizione espressa di una durata superiore a quella minima legale, salvi casi rari.
Indipendentemente dalla disposizione in commento, ai contratti in corso al 1° marzo 2009 che dovessero contenere la previsione applicativa di future ed eventuali modifiche migliorative del regime giuridico dell'aggiornamento è applicabile, comunque, il principio di diritto enunciato dalla segnalata e riprodotta Cass. 12 marzo 1993, n. 2975, perché una tale pattuizione, non comportando un vantaggio attuale (all'epoca) in contrasto con la legge, non è stata colpita dalla sanzione di nullità di cui all'art. 79 (Cass. 3 luglio 1993, n. 7317 e 7 dicembre 2005, n. 27004).
 
In conclusione, l'aggiornamento del canone delle locazioni per uso diverso dall'abitazione nella misura integrale del 100% è ora consentito alla condizione essenziale della pattuizione espressa, non solo dell'aggiornamento della misura integrale del 100%, ma anche di una durata della locazione superiore a quella minima legale di cui all'art.27, mentre per i contratti in corso, a differenza di quanto dice Confedilizia, non pare sufficiente la previsione della 'misura massima prevista dalla legge'. Restano, poi, immutati vuoi i limiti specificati dalla giurisprudenza per la valida pattuizione di misure differenziate e crescenti del canone (Cass. 23 febbraio 2007, n. 4210), vuoi l'illiceità dei patti di aumento dei canoni (Cass. 7 febbraio 2008, n. 2932; 11 aprile 2006, n. 8410; 27 luglio 2001, n. 10286).
 
 
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