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L'inquilino se ne va... senza preavviso

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Come si deve comportare il locatore?

Capita di frequente che l’inquilino lasci l’appartamento senza dare al proprietario il preavviso di sei mesi previsto dalla legge.
A volte manda una lettera, che informa il locatore delle sue intenzioni, poco prima della riconsegna; a volte non arriva neppure quella e il conduttore si limita a informare verbalmente il proprietario che di lì a poco riconsegnerà le chiavi dell’appartamento.
Come si deve comportare il locatore in questi casi? Può accettare la riconsegna delle chiavi o questo fatto gli preclude il diritto di pretendere le mensilità relative al mancato preavviso.

L’art.4 L.392/78, tuttora in vigore, stabilisce che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, se questa facoltà è prevista contrattualmente, dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui deve avvenire il recesso.
La legge sancisce l’obbligo per il conduttore di dare al locatore un preavviso di sei mesi prima del rilascio, con conseguente diritto del locatore di pretendere il pagamento di tutte le sei mensilità relative al preavviso, a meno che l’immobile non venga affittato nel corso dei sei mesi, nel qual caso avrà diritto solo alle mensilità per i mesi in cui l’immobile è rimasto sfitto.
La legge però non dice se il locatore debba rifiutarsi di ricevere le chiavi prima dello spirare del prescritto termine semestrale oppure le possa ugualmente accettare, senza per questo perdere il diritto al pagamento delle restanti mensilità.
Finora la giurisprudenza prevalente parlava di “accettazione con riserva”, nel senso che il proprietario, nel ritirare le chiavi offerte dall’inquilino, doveva comunicare la propria intenzione di pretendere il pagamento anche dei canoni successivi fino allo scadere dei fatidici sei mesi.
Non era ben chiaro però se questa “riserva” dovesse essere contenuta in uno scritto o potesse essere solo verbale. La Cassazione, con la sentenza del 24/03/2004 n.5841 ha ritenuto, ad esempio, che la riserva in questione fosse provata da una lettera raccomandata inviata al conduttore, alcuni giorni dopo la riconsegna dell’immobile, con la quale veniva richiesto il pagamento delle ulteriori mensilità.
Adesso però una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, la n.25136 del 27/11/2006, sembra fare definitiva chiarezza sul punto, dal momento che afferma  l’obbligo in capo al conduttore di pagare al proprietario, sempre e comunque, tutte e sei le mensilità del preavviso.
In questa sentenza infatti la Cassazione non parla più di riserve, variamente espresse, da parte del locatore, ma afferma in modo chiaro che il conduttore “indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza del preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione de jure del contratto e, cioè, per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso”. Questo perché “la esercitata facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici (con la cessazione del rapporto giuridico) alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto”.
In sostanza, quindi, l’inquilino deve sempre pagare le sei mensilità del preavviso al locatore, anche se riconsegna l’immobile  prima che scada il semestre e anche se il proprietario accetta la riconsegna senza esprimere particolari riserve. Questo perché il recesso nell’inquilino diviene efficace solo con lo scadere del periodo di preavviso.
Non va dimenticato, però, che l’obbligo del conduttore cessa nel momento in cui l’immobile in questione venga nuovamente locato.
Occorre poi fare attenzione al termine di preavviso indicato nel contratto di locazione, perché a volte è inferiore ai sei mesi. In questo caso per l’inquilino vale il termine più breve previsto dal contratto, mentre per il locatore che voglia dare disdetta il termine di preavviso rimane quello di legge. Questo perché la legge, nel dubbio, prevede l’applicazione delle clausole più favorevoli al conduttore.
Diverso ancora è il caso in cui il locatore rinunci espressamente al pagamento delle ulteriori mensilità di preavviso, rinuncia che tuttavia ritengo debba essere fatta in forma scritta.

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