ANOMALIE LEGISLATIVE PER GLI USI NON ABITATIVI

Con riferimento all’art. 32 della legge 392/78, che prevede l’aggiornamento ISTAT al 75%, con un “sconto” imposto dalla legge del 25% all’inquilino, cosa che non avviene in sede di locazioni abitative, avendo la legge 431/98, in sede di libera determinazione del canone, abrogato l’art. 24 L. 392/78 (quello che prevedeva l’aggiornamento ISTAT al 75%) consentendo, così, l’aggiornamento ISTAT senza alcuno sconto, vediamo ciò che accade se si considera un esempio preso a caso.

 

L’esempio è il seguente: contratto di locazione per uso non abitativo stipulato il 1 Marzo 1995, durata del contratto anni 6+6, canone mensile convenuto € 800,00 (per praticità, sin dal 1995, e per tutti gli anni successivi, consideriamo gli importi in Euro). Il raffronto (vedi tabella) evidenzia l’evolversi del canone, con aggiornamenti ISTAT al 75%, ed anche l’ipotesi, non consentita dalla legge, dell’ISTAT calcolata al 100%.

 

Ne risulta che, all’inizio del sesto anno (1 Marzo 2000) in termini reali (potere d’acquisto), il proprietario percepisce € 28,48 in meno al mese (€ 909,96 - € 881,48). All’inizio del dodicesimo anno (1 Marzo 2006) questa differenza, nel nostro esempio concreto, diviene di € 66,51 (€ 1.043,93 - € 977,42). Si precisa che le variazioni ISTAT considerate nel nostro esempio sono quelle pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale, così come prevede l’art. 81 della L. 392/78. In altri termini, se si considera anno per anno quanto il proprietario non andrà a percepire, la differenza complessiva è di € 4.935,08 (importo complessivo lordo incassato in 12 anni con ISTAT al 75% € 128.808,28 , mentre sarebbe stato di € 133.743,36 con ISTAT al 100% , differenza € 4.935,08).

Un'altra nostra valutazione si può estendere anche all’ipotesi che sia inviata disdetta al dodicesimo anno. In questo caso, è dovuto al conduttore (art. 34 L.392/78) un compenso, per la perdita dell’avviamento commerciale, di diciotto mensilità dell’ultimo canone, quindi € 17.593,56 ( € 977,42 x 18).

Giustamente, nell’articolo pubblicato su Pietra su Pietra, l’avvocato Sinigaglia parla di “favor conductoris” e di irragionevolezza evidenziando come, almeno, si sarebbe dovuto far riferimento alla media dei canoni, e non all’ultimo, che è il più alto.

 

Inoltre, aggiungiamo, 18 mesi sono un anno e mezzo ma anche qui, stranezza, in quei sei mesi oltre i 12 a cui ci si riferisce per il calcolo dell’avviamento, il proprietario ha percepito un canone inferiore – nel nostro esempio € 961,55 contro € 997,42.

Il proprietario che volesse considerare sin dall’inizio del rapporto i due elementi, e cioè il minor incasso per “lo sconto ISTAT” (€4.935,08) e l’avviamento commerciale (€17.593,56) quindi complessivamente € 22.528,64, sulla base di dati che noi abbiamo calcolato a posteriori, potrebbe essere indotto ad aumentare sin da subito il canone, non tenendo così conto del valore di mercato e quindi il canone iniziale di € 800,00 al mese potrebbe essere portato ad € 800,00 + € 156,44 = € 956,44 (22.528,64 :144 = 156,44), con evidenti difficoltà per l’inquilino ad accettare un canone iniziale sopra quel valore di mercato cui prima abbiamo fatto riferimento.

C’è un'altra anomalia se si mette a confronto quanto il legislatore ha previsto nel caso del mancato pagamento dei canoni, a seconda della circostanza che vede affittare un immobile ad uso di abitazione o ad uso diverso (attività commerciale, artigianale, professionale). Qui, sull’imponibilità dei canoni non corrisposti (la morosità non sanata) al danno si aggiunge anche la beffa, perché solo nel caso delle locazioni abitative la norma prevede, espressamente, la possibilità di non dichiarare o di recuperare l’imposta versata sui canoni venuti a scadenza e non percepiti a seguito di accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità ( art. 8 comma 5 L. 431/98), mentre, strano a crederci, nelle locazioni ad uso diverso va pagata l’imposta all’Erario anche sul corrispettivo non riscosso e fino alla risoluzione del contratto, che sappiamo avvenire solo dopo un lungo iter, che parte con la diffida e si conclude con lo sfratto o, in alternativa, con l’inquilino che, impossibilitato a pagare, propone la riconsegna dei locali e, solo a quel punto, avviene la risoluzione del contratto e cessa l’obbligo di dichiarare il canone.

I casi e le situazioni cui abbiamo fatto riferimento, sono solo alcuni di quelli che giustificano non solo approfondimenti, ma anche cambiamenti normativi ed in tal senso stanno lavorando i nostri avvocati all’interno dell’area legale, che ha come referente l’avvocato Moneghini. È un impegno, quello che assumiamo, che parte al nostro interno non da oggi, ma da quelle giuste sollecitazioni che, più volte, hanno visto impegnato un nostro importante dirigente nazionale di Reggio Emilia, Romano Calzolari.

Solo con soluzioni concrete, potremmo dire di aver dato un valido contributo, per il superamento di quelle che consideriamo anomalie e vizi legislativi che, troppo spesso si traducono in ingiustizie.