MERCATO IMMOBILIARE E CRISI FINANZIARIA, COSA E' ACCADUTO

In un incontro di importanti economisti si convenne sulla tesi che, per un rilancio dell’economia mondiale, sarebbe stato di grande utilità un terzo conflitto mondiale. Se guerra vera e propria per fortuna non c’è stata, ciò non di meno assistiamo, o meglio, stiamo vivendo un momento in cui vi sono vittime e molta ricchezza è stata distrutta.
Cerchiamo di affrontare il tema del mercato immobiliare e della crisi finanziaria.
Proviamo a porci una domanda: ci sono state in questi anni politiche per l’affitto?
Ebbene, a guardare i dati relativi al sempre crescente numero di proprietari, che ha raggiunto l’87,1% della popolazione, si può affermare che nulla è stato fatto per promuovere l’affitto, mentre si può capire cosa ha alimentato e favorito il mercato delle compravendite.
Si sono create le condizioni per scelte obbligate che hanno spinto il mercato verso un’unica direzione quella dell’acquisto tanto che solo dal 2001 ad oggi l’area dell’affitto è scesa dal 24,7% all’12,9%.
Questo dato è un dato preoccupante perché ha fatto venir meno il considerare l’affitto come una reale possibilità di scelta.
Nel resto dell’UE abbiamo la Germania al 60%, l’Olanda al 46%, la Svezia al 44%, la Francia al 40% ed il Regno Unito al 32%.

Cosa è avvenuto che ha alimentato e favorito la crescita delle compravendite?
Se si pensa all’equo canone, di fatto, si è assistito ad una tutela breve della domanda abitativa delle fasce di reddito più basse, nel contempo si è bloccata la crescita degli affitti contribuendo al passaggio di oltre 80.000 abitazioni ogni anno dal mercato dell’affitto al comparto della proprietà. L’impossibilità di trovare immobili in locazione ha di fatto costretto all’acquisto della casa. Successivamente abbiamo assistito ad una situazione che ha visto alimentare e prolungare la crescita delle compravendite.

Il primo motore del boom immobiliare è stato il costo del denaro; il secondo, la propensione all’investimento da parte di una platea più ampia di soggetti :dai fondi ai grandi speculatori dalle imprese alle famiglie. Va evidenziato che negli ultimi anni alle forme più consuete di investimento si è affiancata e sovrapposta anche una componente speculativa e di allocazione di risorse finanziarie di provenienza non sempre legittima. Ciò ha determinato negli ultimi anni una intensificazione delle già presunte tendenze alla patrimonializzazione del sistema economico italiano.
I principali fattori di influenza che hanno favorito l’esposizione, facendo riferimento ad elementi storici, ormai acquisiti, sono stati:

• L’avvicinamento alla moneta unica che ha comportato l’obbligo di rispetto di parametri macroeconomici minimi che ha prodotto sorprendenti riduzioni nel tasso di inflazione e sul costo del denaro;
•  Il rendimento degli investimenti azionari che ha consentito di accumulare ricchezze sino al 2000;
•  Le successiva contrazioni dell’economia internazionale, il calo dei tassi d’interesse, la forte appetibilità dei mutui immobiliari a partire dal 1999;
• Misure fiscali per il reinvestimento degli utili aziendali (leggi Visco, Tremonti e bis) per il 2001 – 2002 – 2003;
• Lo Scudo fiscale nel 2002: si tratta delle agevolazioni per favorire il rientro dei capitali illecitamente trasferiti all’estero. Va ricordato che questo strumento, per un intreccio di disposizioni della finanziaria 2003, nasce con l’obiettivo di giungere alla definizione amministrativa delle violazioni di natura tributaria commesse in passato dai contribuenti. Tra i reati depenalizzati come il falso in bilancio fu previsto anche il rientro dei capitali illecitamente portati all’estero. Come non leggere la portata di questo provvedimento alla “garanzia” di convenienza legata a nuove e vantaggiose opportunità di investimento in Italia che, come si è visto, hanno trovato conferma nelle operazioni di dismissione/cartolarizzazione del mattone italiano. Un breve accenno meritano le vicende legate alle dismissioni del patrimonio immobiliare degli istituti previdenziali. Alla SCIP S.r.l. da 20 milioni di lire di proprietà di due società Olandesi il nostro governo ha affidato dodici mila miliardi di beni immobili. Solo alla SCIP 1 ventiseimila unità residenziali e 389 edifici. Non ci meraviglia se il presidente dell’allora commissione finanze del senato, Giorgio Benvenuto, avesse chiesto una commissione parlamentare d’indagine sul fenomeno delle cartolarizzazioni, “una stagione complessa quanto oscura della finanza pubblica, che di fatto è stata sottratta al controllo parlamentare. Si aggiunga inoltre che i rilievi mossi dalla Corte dei Conti, come sostenne Benvenuto sono andati nella direzione di un sostanziale fallimento delle cartolarizzazioni. Si è riscontrata scarsa trasparenza su tutti i costi effettivamente sostenuti e sui risultati realmente conseguiti. Noi dell’ASPPI siamo stati sempre critici sull’operazione posta in essere ma ancor di più sulle modalità e sulle procedure adottate. Cartolarizzazione dei mutui: tecnica finanziaria introdotta nel 1999 con la Legge 130. Una banca cede ad una società veicolo un portafoglio di crediti (mutui) e questa emette obbligazioni sul mercato (operazione che le consente di ottenere fondi a costi competitivi) garantite dal portafoglio di mutui sottostante.
Ancora, tra i principali fattori che hanno spinto verso l’acquisto

• La maggiore cognizione della tutela economica data dalla ricchezza patrimoniale rispetto a quella finanziaria;
• L’incertezza dell’economia;

Perché sono stati favoriti i mutui?
Perchè minore è stata la convenienza ad investire in azioni ed obbligazioni e questo ha aumentato la consistenza di depositi bancari (alte liquidità) e spinto le banche a promuovere i mutui immobiliari e per allargare il bacino d’utenza sono aumentate le offerte ( la durata dei mutui a 25/ 30 anni , 100% mutuo, rimborsi flessibili, mutui per atipici, tassi variabili, fissi, cup-rate )

Nel 2006, secondo quanto emerge dai dati ISTAT, tra le famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (73,4% del totale), il 13,8% paga un mutuo la cui rata rappresenta in genere una uscita consistente: in media 458 euro al mese (il 4,5% in più dell’anno precedente) per circa 2 milioni e 379 mila famiglie. Nel solo 2006 in Italia sono stati accesi 404.276 mutui per la casa, il 2,9% in più rispetto all’anno precedente ed il 47,8% delle compravendite sono state realizzate attraverso la richiesta di un mutuo. L’importo medio finanziato nel 2006 ammonta a 127.571 euro per abitazione, valore in crescita negli ultimi tre anni (2004 euro 108.196, 2005 euro 118.033). Parallelamente è aumentato anche il numero dei mutui con durata superiore ai 20 anni. I mutui di durata tra i 20 ed i 30 anni, sommati a quelli di durata ultratrentennale costituiscono il 45,5% del totale dei mutui erogati nel 2006 deve far riflettere anche il dato che il 30% dell’erogato passa attraverso un canale indiretto quota che nel mercato statunitense, inglese e olandese supera il 60%. Il mercato dei mutui ha vissuto un periodo di grande dinamicità tra il 1996 ed il 2006 infatti il monte mutui erogato è passato da 36.784 milioni a 208.295 milioni (+ 466%). Questo dato è comunque di dimensioni limitate rispetto a quello dei principali paesi europei incidendo per poco più del 5% sul totale europeo (contro il 27,8% del Regno Unito, il 22,8% della Germania e più del 9% per Francia, Olanda e Spagna). Anche l’incidenza sul PIL dei nostri mutui residenziali è molto più bassa attestandosi sul 17,2% contro numeri sensibilmente più elevati degli altri paesi. Alla condizione degli indebitati a tasso variabile ( tra il 2004 e il 2006 1,3 milioni di famiglie sono ricorse al mutuo e di queste l’80% ha scelto il tasso variabile) che preoccupa, devono far riscontro anche la condizioni di tutti gli indebitati che si trovano spesso nell’impossibilità di far fronte ad ulteriori spese per l’immobile, come quelle legate agli interventi di manutenzione straordinaria da cui deriva, come conseguenza, il quadro di degrado urbano che inevitabilmente ne potrà far seguito.

La questione bancaria:

MUTUO: l’art. 1813 del codice civile dice che” il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili,e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
A seguito del trattato di Basilea, la Banca può prestare fino a 50 volte quello che ha. Poiché solo il 2% viene trattenuto per contanti il restante 98% può essere moltiplicato cinquanta volte. Noi alle scadenze dobbiamo restituire sempre denaro contante. Noi ipotechiamo un immobile, la Banca ci presta ciò che non ha. Se noi prestassimo ciò che non abbiamo saremmo dei truffatori, mentre alle banche viene consentito.

A preoccupare abbiamo oggi:
• L’incremento delle sofferenze bancarie considerando anche gli immobili dati in garanzie dai grandi investitori;
• Le operazioni di spin-off attraverso le quali le banche si sono alleggerite del peso dei loro immobili, trasferendoli ad altre società o a fondi immobiliari;
• La condizione di quell’elevato numero di famiglie ( stima 2007 , 1,7 milioni di famiglie) che dovranno destinare più del 30% del loro reddito netto per pagare l’affitto del proprio alloggio, ed ancora le domande di sfratto ed i provvedimenti emessi.
Tra il 1997 ed il 2005 ci sono state circa 1 milione di compravendite con un incremento dei prezzi del 47%.

Bolle speculative?
La bolla speculativa è una fase del mercato caratterizzata da un aumento dei prezzi, dovuto ad una impennata della domanda che non trova riscontro nella produzione e distribuzione del bene. A questa corsa all’aumento dei prezzi fa seguito una caduta veloce, con conseguenze spesso rovinose. L’eccesso di domanda che spinge verso l’alto, in poco tempo il valore di un bene può essere ricondotta all’irrazionale aspettativa di cospicui guadagni .Scatta così la corsa all’acquisto che si autoalimenta e si accelera sempre più sotto la spinta di mire speculative, spesso alimentate dal credito. L’eccesso di acquisto a un certo punto si arresta per saturazione del mercato perché i prezzi Raggiungono livelli tali da impedire l’accesso di nuovi soggetti, o per la spinta a monetizzare i guadagni realizzati, o perché le aspettative si rivelano eccessivamente ottimistiche e senza basi reali. A quel punto può innescarsi una precipitosa fuga da quel settore di investimenti con conseguenze depressive anche su altri comparti economici. Le maggiori bolle speculative scoppiate negli ultimi due decenni sono state quella dei prezzi degli immobili in Giappone tra gli anni ottanta e novanta e quella della new economy sviluppatasi con il boom di internet nella seconda metà degli anni novanta e crollata a partire dal 2000.
Sostiene Giuseppe De Rita, nel suo ultimo rapporto CENSIS, che il corpo sociale ha issato la bandiera prudenza e liquidità. Che nessuno consuma e nessuno investe, che tutti vogliono restare liquidi. C’è una assuefazione alle brutte notizie. Che sia in atto una recessione non è in discussione, si discute su quanto sarà grave e su quanto durerà. Le famiglie e le imprese reagiscono come hanno sempre fatto in queste circostanze: consumano ed investono meno, in attesa di un segnale, di una scintilla da cui capire che il vento sta per girare.
 
Per l’Economist, in America negli ultimi 15 anni si è proceduto a gonfiare e sgonfiare bolle speculative (prima finanziaria e poi immobiliare) per muovere l’economia ad elevate velocità attraverso lo stimolo ai consumi delle famiglie, cosa che fa venire in mente lo spot televisivo italiano che invitava a far girare l’economia insieme ai nostri acquisti
Per Vernon Smith, premio nobel per l’economia 2002 la madre di tutte le bolle speculative sugli immobili americani è stato il varo del “Tax Relief Act” del 1977, una norma chiave firmata dal Presidente Clinton. Il provvedimento, salutato da una standing ovation da parte delle banche e degli agenti immobiliari, permetteva di rivendere dopo solo due anni di possesso a un altro aspirante proprietario la casa senza pagare la plusvalenza fino a 500 mila dollari. Questa esenzione da plusvalenze sono andate a gonfiare i 20 mila miliardi di dollari della ricchezza immobiliare americana.
Il credito al consumo batte i mutui per la casa: vediamo come si sono evoluti negli ultimi dieci anni i finanziamenti per l’acquisto di case e quelli per il credito al consumo. In termini assoluti sono molto diversi nel periodo 31 dicembre 1998-30 ottobre 2008: per i primi si passa da 60,7 a 257 miliardi, per il credito al consumo si passa invece da 2,4 a 29,4 miliardi. A ben vedere, in dieci anni i finanziamenti per l’acquisto di case sono cresciuti di quattro e mezzo mentre quelli per il credito al consumo sono cresciuti più di 12 volte.

Perciò si parla di emergenze abitative per
• Vuoti politici;
• Distrazioni culturali;
• Sottovalutazione dei bisogni per qualità e quantità;
• Assenza di politiche organiche di governo;
• Il trasferimento delle responsabilità dallo Stato alle Regioni;
• Il ridimensionamento delle risorse pubbliche.

È mancata una piattaforma strategica e gli affitti, il mercato delle locazioni, come logica conseguenza ne ha risentito. In buona sostanza il prezzo delle case in affitto è aumentato.