Cecchi: 'Necessario un ripensamento sui meccanismi di gestione dell'Edilizia sociale'

Presidente Cecchi, dal suo osservatorio privilegiato può dirci qual è lo stato attuale dell’Edilizia Residenziale Pubblica in Italia?
«Bisogna partire dal dato conosciuto, sia pure da verificare: nei Comuni d’Italia giacciono 600 mila domande di alloggi popolari. Come questa quantità si incroci con il fabbisogno complessivo di abitazioni, potrebbe essere oggetto di uno studio appropriato. C’è però un fatto: se le domande registrate sono state accolte, vuol dire che tutti i soggetti richiedenti sono al di sotto di 13 mila euro di reddito annuo. Al di là del punteggio che ogni domanda può aver acquisito, sono tutti aventi diritto. Bisogna dare una risposta tutta pubblica a questa quantità così consistente? Qui sta l’interrogativo, anche perché pur se tutti fossero collocabili nel fabbisogno emergenziale dell’abitare, una risposta in tempi brevi la può dare solo un sistema misto pubblico-privato».

Questa richiesta elevata quali prospettive possibili fa immaginare per trovare soluzioni? Quale può essere la più efficace risposta di sistema misto?
«Da un lato si deve dar vita, per quanto riguarda il settore pubblico, al Piano nazionale casa previsto dall’articolo 4 della legge 9/2007, ma anche rilanciare quella filosofia dell’intervento pubblico-privato che era contenuta nella legge 21/2001, con politiche tese a spingere il privato ad investire nel settore specie con alloggi in affitto La remunerazione del capitale investito non sarà rapida, ma con una intelligente politica incentivante sarà possibile promuovere l’investitore privato anche nel campo degli alloggi in affitto a canone moderato. Ad esempio con fondi di rotazione in cui il denaro costi poco, se non zero: la differenza fra costo reale del denaro e questo “poco” rappresenterebbe il costo per lo Stato, grazie al quale sarebbe possibile fissare dei parametri entro i quali contenere il canone moderato, che si differenzi da zona a zona in funzione del costo delle aree edificabili».

 

Torniamo alla legge 9/2007 che ha prorogato gli sfratti ed istituito il Tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative. Al Tavolo c’è stato un lavoro comune fra le parti sociali, i Ministeri interessati e gli Enti locali. La proprietà immobiliare intervenuta al Tavolo, però, nel Dpef non ha riscontrato soddisfazione alle sue richieste. Federcasa come si pone in merito a quanto recepito dal Dpef sul problema casa?
«Intanto voglio dire che non ci sono esempi passati di coinvolgimento così ampio delle varie rappresentanze sociali nel caso specifico del settore dell’abitare. E direi che non esiste un esempio di così ampia convergenza sul documento conclusivo del Tavolo di concertazione. Questo dovrebbe far riflettere sia il Governo che il Parlamento nell’adottare o nel non adottare i provvedimenti attuativi della legge 9/2007. Anche perché la legge 9 ha ricevuto un assenso molto ampio, che va al di là della maggioranza che sostiene questo Governo. Come Federcasa, se siamo soddisfatti del documento uscito dal Tavolo di concertazione, visto che lo si ritrova integralmente negli allegati del Dpef diciamo che la soddisfazione permane. Oltremodo, nella premessa che accompagna l’allegato ci sono degli spunti che suggeriscono una condivisione ancora più convinta. Il primo, però, che risulterebbe deluso di questo lavoro, stanti le dichiarazioni rilasciate alla recente conferenza in Campidoglio organizzata dal Ministero delle Infrastrutture, è lo stesso ministro Di Pietro. Nella sua relazione espositiva, inerente gli investimenti previsti nel campo vasto delle Infrastrutture, il ministro ha citato come uno dei lavori meglio organizzati quello sulle politiche abitative, dicendo però che nel Dpef c’è solo un auspicio, a differenza di altri settori dove le indicazioni sono accompagnate da stanziamenti e risorse da individuare. Va anche detto che nell’intervento conclusivo del Presidente del Consiglio, Prodi si è rivolto a Di Pietro asserendo di essere molto più ottimista del ministro. Cosa significhi questo mi resta difficile capirlo, a meno di un fatto. Al Tavolo sulle politiche abitative sedeva una componente, quella sindacale, che partecipa ad un altro tavolo di concertazione, e probabilmente possiede conoscenze e tempi di decisione che il resto, seppur vasto, di soggetti coinvolti nel problema casa non è in grado di conoscere. Forse l’ottimismo di Prodi consiste nel convincimento che altri aspetti, come le pensioni, lasceranno qualche risorsa anche per la casa. Del resto la conferenza sulle politiche abitative è indetta non più il 18 settembre, come annunciò il ministro Di Pietro, ma il 24: questo slittamento coincide con la possibilità di svolgere la conferenza dopo il varo della Finanziaria, che dovrebbe avvenire il 19 settembre».

Passiamo ad un aspetto che lei ha sottolineato durante i lavori del Tavolo di concertazione, e cioè che gli ex Iacp versano ogni anno imposte per circa 220 milioni di euro fra Ires, Irap e Ici senza ricevere nulla in cambio dallo Stato, mentre ci sono altri soggetti come gli Istituti religiosi che non pagano l’Ici e le Siiq, in via di costituzione, che saranno esentate dalle imposte. Come valuta questa impostazione apparentemente ambigua?
«Fin dal varo della Finanziaria io chiesi lumi su cosa fossero queste Siiq, visto che in Francia vengono cancellate. Oggi abbiamo i testi interpretativi che riguardano le Società di investimento immobiliare quotate: la procedura per attivare queste strutture sembra molto confusa, anche perché esclude la possibilità di concorrenza di soggetti esterni. Sicuramente poi diventa necessario valutare l’impatto delle politiche incentivanti dal punto di vista fiscale, come l’imposta secca del 20%, perché questo rappresenterebbe un fattore di contrasto pesante nei nostri confronti. Noi abbiamo sollevato un quesito al ministro dell’Economia Padoa Schioppa, sulla questione del cuneo fiscale. L’esclusione delle assicurazioni e delle banche dal godimento del cuneo fiscale pare, con i prossimi provvedimenti, possa essere superata, mentre resterebbero fuori le utility. Ma classificare come utility anche settori come il nostro, al pari delle aziende che erogano luce, acqua e gas, è un grave errore, perché noi abbiamo come unica entrata il canone, facciamo attività commerciale e paghiamo Ici, Irap e Ires. Quindi a noi il cuneo fiscale è dovuto, e perciò prima di passare al ricorso a Bruxelles, abbiamo posto il quesito al ministro Padoa Schioppa, il quale spero abbia il tempo di darci una risposta che auspico positiva. Questo la dice lunga sul fatto che restiamo in attesa di correzioni che riguardino la partita più complessiva».

Il canone medio per gli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica è di 77 euro, di cui 25 euro di imposte: ciò è legato ad uno stato di cose che si trascina nel tempo, oppure sono le condizioni d’uso che determinano un canone così basso?
«Se i ragionamenti che si fanno in materia di previdenza, inerenti la separazione su ciò che costa in termini di assistenza e quella che è la previdenza vera e propria, non si estendono anche al meccanismo gestionale dell’Edilizia Residenziale Pubblica, questo canone medio è destinato a rimanere nel tempo sino anche a ridursi. Quando un alloggio torna disponibile, perché il conduttore per ragioni proprie o fattori naturali lo lascia libero, è possibile che il canone pagato dall’ex inquilino fosse anche accettabile. Chi subentra, però, è il primo in graduatoria fra gli aventi diritto, e quindi con un reddito bassissimo: per cui entra al livello più basso dei canoni, che sono concepiti per fasce di reddito. A reddito zero corrisponde canone zero. Questo è un problema su cui dover agire: chi gestisce deve poter contare su un incasso da canoni sufficiente a garantire sicurezza, salubrità e decoro agli alloggi. Queste tre voci non possono rientrare in 50 euro al mese, lo sanno tutti. Se una famiglia è povera e non è in grado di pagare un canone moderato, bisogna assegnarle un’integrazione al reddito per pagare il canone. Questo ragionamento vale per tutta l’area dei servizi: sarebbe interessante conoscere quanto costa gestire una famiglia povera dal punto di vista dei mille tipi di interventi assistenziali necessari, dagli asili nido fino ai libri ed alla refezione scolastica. Se ci fosse un’integrazione al reddito, la persona non si sentirebbe umiliata nel dover fare mille code e pagherebbe esattamente come i cittadini che hanno redditi più consistenti».

Ci sono due fenomeni negativi che incidono sull’assegnazione degli alloggi: da un canto le occupazioni abusive da parte di non aventi diritto, dall’altro la trasformazione in case per la vita quando non dovrebbero esserlo, per loro natura. Come si contrastano questi fenomeni?
«Quando un patrimonio non ha una redditività adeguata viene malgestito, e il gestore non ha nemmeno i mezzi per evitare queste distorsioni. Inoltre la gestione di questo patrimonio dev’essere portata all’unità: il gestore deve seguire il processo dall’inizio, dall’inserimento in graduatoria al giudizio su chi fa domanda, fino alla classificazione dei richiedenti ed all’assegnazione degli alloggi agli aventi diritto. Anche perché la collocazione è un problema di gestione intelligente: inserire soggetti poveri, tutti dello stesso tipo, in un unico quartiere è un modo per ghettizzare quel quartiere. Distribuire in maniera intelligente significa evitare certi fenomeni di disgregazione sociale. Invece siamo di fronte alla Regione che legifera sui canoni, al Comune che stila le graduatorie ed assegna il “cliente” al proprietario degli immobili, il quale deve subire il processo. Inoltre, con una nuova impostazione, gli abusivismi probabilmente sparirebbero, perché se io avessi la gestione diretta degli ingressi potrei fare un’assegnazione preventiva e quindi far entrare il primo in graduatoria appena l’alloggio si rende disponibile. Pertanto non ci sarebbe il tempo per le occupazioni. Per quanto riguarda l’altro aspetto che ha evidenziato, condivido totalmente. Non si può concepire una sorta di diritto ad essere povero ed avere accesso all’edilizia popolare anche se nel frattempo sono cambiate le condizioni economiche della famiglia. Alludo al fatto che ci sono delle storture consentite dalle norme, come il nipote che va ad assistere la nonna malata ed ha il diritto di rimanere nell’alloggio se la nonna muore. Sono tutti aspetti che vanno rivisitati, così come va rivisitata la parte che dovrebbe fare da contraltare: ovvero l’affermare l’espulsione di chi raggiunge un reddito tale da potersi collocare sul libero mercato. Queste oggi sono demagogie, probabilmente erano norme che avevano un senso negli anni ’60. Oggi non espellere chi ha raggiunto un reddito per cui può pagare un canone da 400 euro al mese significa rendere meno gravosa la gestione: sono loro che ci permettono di arrivare a 77 euro di media, altrimenti ci fermeremmo a 38 o 40. Inoltre impedisce di ghettizzare un quartiere, perché nel frattempo costui, avendo acquisito una condizione reddituale differente, vive una vita diversa, ha una frequentazione ed una collocazione sociale diversa. Si tratta solo di modificare la norma, evitando la cosiddetta “decadenza”, anche perché con quel reddito non è possibile trovare una casa sul libero mercato».

A proposito di questo, come è possibile interpretare la fascia intermedia fra canone sociale e libero mercato?
«Coloro che raggiungono il livello di reddito che darebbe luogo alla decadenza devono entrare in un contratto a canone concertato. Fra canone concertato e canoni sociali ci può essere in mezzo un ventaglio di opportunità, come un canone moderato per coloro che hanno un reddito leggermente inferiore a quello di chi passa al canone concertato. Insomma, va rivisitato tutto il meccanismo dei canoni. La Regione Lombardia sta adottando una legge che considera la funzione sociale del settore, ma comincia a valutare anche il fatto che quelle che gestiscono sono aziende. C’è quindi una proposta in discussione che contempla uno scaglione di canone molto ampio e non più per fasce, che cerca di rispondere ad un’esigenza di tipo aziendale e non solo sociale».

Lei parlava prima di gestione. Mi permetta una domanda un po’ provocatoria: non crede che ci sia troppa politica negli ex Iacp per consentire una gestione funzionale?
«Forse questo permane laddove gli Iacp non sono diventati aziende, perché in quel caso la formazione dei consigli di amministrazione è ampiamente vecchia e superata. Gli Iacp concepiti nella vecchia maniera comprendevano i rappresentanti sindacali, quelli del ministero del Lavoro e così via. Oggi i consigli di amministrazione sono ridotti, per le aziende, a cinque unità: in alcuni casi con i provvedimenti discendenti dalla Finanziaria 2007 dovranno diminuire ulteriormente. Sono ovviamente scelti dalla politica, nel senso istituzionale del termine, ma fra soggetti che hanno esperienza specifica nel campo delle politiche abitative, per cui c’è un netto miglioramento».

Ma in alcune situazioni, specie nel centrosud, nonostante il passaggio ad azienda la composizione dei consigli di amministrazione ha ancora una forte connotazione politica.
«E’ capitato, in determinati casi, che la nomina dei consiglieri sia stata fatta secondo le nuove leggi ma seguendo le vecchie logiche. Sono certo che al prossimo giro di nomine le modalità ed i criteri di scelta saranno diversi, e più improntati alla selezione di soggetti competenti».

Nel patrimonio dell’edilizia popolare ci sono molte abitazioni non standard, che potrebbero essere utili per un’utenza diversa come quella degli studenti universitari. Non crede ci siano troppi vincoli legislativi sull’impiego di questi alloggi?
«A Milano, ad esempio, ci sono tantissime abitazioni sotto i 35 metri quadri in pieno centro. Basti pensare alla città dell’inizio del secolo scorso. Oggi si va verso un impiego alternativo di quelle abitazioni, anche grazie alla Regione Lombardia la quale ha fatto in modo che potessero essere destinate ad utenze quali gli studenti universitari o gli infermieri professionali. Anche perché cambiano le dinamiche sociali: una volta a Milano c’erano le tute blu oggi ci sono 200 mila studenti universitari che hanno bisogno di alloggi a canone sostenibile, senza diventare vittime di speculazioni. Certo, c’è anche in questo caso un problema di tempi nell’assegnazione: quando si allungano, le abitazioni vuote sono preda dei disperati, quelli che per avere un tetto sopra la testa non si preoccupano certo della bassa metratura, e magari entrano negli appartamenti con schiere di ragazzini. Anche nel Lazio, in particolare a Roma, c’è un’interessante esperienza con la nuova legge sull’acquisto, che anche in questo caso riguarda immobili in zone centrali».

Per concludere, anche durante i lavori del Tavolo di concertazione Federcasa ed Asppi si sono trovate concordi su molti punti, come ad esempio il sostegno alle Agenzie per l’affitto. Ritiene possibile e proficuo un lavoro sinergico?
«La sinergia è importante, specie con i piccoli proprietari, per raggiungere obiettivi comuni. L’esempio delle Agenzie per l’affitto è quantomai calzante: lì si sta insieme per offrire risposte tangibili sia a quell’utenza che deve rivolgersi all’edilizia pubblica, sia a chi può entrare in rapporto col privato. Sono il tramite per collocare insieme l’offerta sul mercato, e la soluzione migliore per concretizzare le dichiarazioni di disponibilità ed operare nella stessa direzione».