Housing sociale, affitti calmierati

La domanda abitativa sociale, negli ultimi anni, è cambiata: nuove aree sociali a “rischio abitativo” si sono aggiunte infatti a quelle già esistenti e note. Alla modificazione contribuiscono fattori di natura strutturale: trasformazioni demografiche e dei nuclei famigliari, precariato, mobilità occupazionale e immigrazione.

L’identificazione del disagio non è semplice, in particolare per quanto riguarda i profili del rischio abitativo. D’altra parte, però, si fa sempre più strada la consapevolezza che nel campo dell’edilizia sociale è necessario intervenire, superando debolezze e rigidità che caratterizzano il rapporto tra domanda e offerta abitativa. Si tratta perciò di introdurre nel sistema dell’offerta un maggior numero di case in locazione, disponibili a canoni contenuti, cioè inferiori all’attuale livello medio di mercato). Per sostenere le fasce di domanda che si trovano in condizioni di difficoltà è cioè necessario realizzare case a basso costo. Occorre insomma individuare un punto di incontro tra finalità diverse (contenimento dei canoni, redditività attese dagli investitori, equilibrio di bilancio dei progetti). Ma come?

Nello scenario generale della sostenibilità operativa, dopo un lungo e articolato percorso condotto insieme, il Politecnico di Milano - Dipartimento di Architettura e Pianificazione, e Reddy’s Group, società di advisory immobiliare, sono arrivati, già nella primavera del 2003, allo “Studio di Fattibilità tecnico-economica del progetto di Housing Sociale“.


Il progetto
L’housing sociale intende occupare uno spazio nel campo delle politiche per la casa proponendosi come “terzo asse” di intervento tra il pubblico e il privato. Per produrre una offerta di dimensioni significative (in grado cioè di modificare in prospettiva il quadro esistente) occorre:
- modulare l’offerta prendendo in considerazione anche la domanda proveniente da aree sociali particolari, che esprimono bisogni differenti e non esclusivamente abitativi;
- sollecitare e modificare l’approccio del soggetto pubblico suggerendo percorsi diversi da quelli sinora seguiti;
- formulare un sistema di garanzie per proprietari immobiliari, stimolando la immissione sul mercato di patrimonio sfitto o inutilizzato;
- creare un soggetto autorevole (una sorta di “immobiliarista sociale”)in grado cioè di raccogliere capitali da finanziatori disposti a investire in progetti con un forte contenuto etico e sociale, ma al contempo garantendo loro una ragionevole redditività.
L’obiettivo può trovare - lo si è verificato con analisi della domanda abitativa sociale e valutazioni relative all’andamento del settore immobiliare residenziale - un punto di equilibrio in un “sistema” che integra le azioni di tre attori: le realtà del Terzo Settore, il Fondo Immobiliare e operatori pubblici e privati con una forte sensibilità alle tematiche sociali (ovvero “gli investitori”).

Gli Attori
Le realtà del terzo settore sono i soggetti incaricati di gestire gli immobili, e di sostenere - ove necessario - le azioni integrative di accompagnamento/inserimento sociale rivolte a inquilini in particolari situazioni di bisogno. Le attività imputate al terzo settore devono essere coordinate da specifici soggetti professionali di gradimento degli investitori e della SGR individuata per la gestione del Fondo di investimento.
Il Fondo di investimento immobiliare è lo strumento di raccolta e impiego delle risorse provenienti dagli investitori. Il Fondo, gestito dalla SGR, ha il compito di acquisire/realizzare immobili da destinare alla locazione sociale, acquisire aree edificabili per promuovere interventi residenziali in locazione, da assegnare a operatori immobiliari interessati alla realizzazione del progetto, e partecipare alla finanza di progetto.
La SGR è la “struttura di regia“ e di garanzia del progetto. É l’organo di programmazione e coordinamento delle azioni, è il “luogo” preposto all’accompagnamento delle realtà del terzo settore, è lo “spazio“ per la promozione di iniziative e di progetti innovativi (“mai sbilanciati rispetto al puro equilibrio di mercato“); e di azioni integrate (interventi formativi, di inserimento occupazionale e di reinserimento sociale ).
Il Fondo immobiliare è stato individuato in quanto, stante le attuali condizioni di mercato e di trattamento fiscale dei soggetti potenzialmente coinvolgibili nel progetto, esso consente di ottenere performance interessanti.
Trasformazioni o modifiche del quadro di riferimento giuridico ed economico potrebbero, in futuro, suggerire altri strumenti o forme di intervento.

Il contesto
Vi è certamente una domanda di alloggi in locazione (giovani al primo impiego, giovanissime coppie, studenti, pensionati a basso reddito) che nelle medie e grandi città è in grado di pagare un canone mensile non superiore a euro 400,00 per circa 60 mq. di alloggio.
Si tratta di persone non così “povere” da aspirare ad aiuti pubblici (sempre più scarsi) ma non così “ricche” da poter accedere al libero mercato.
Compito dei soggetti economici professionali e sociali più attenti alla realtà italiana è comprendere e soddisfare questa domanda di utilizzatori e di investitori.


L’autore
Alberto Maria Lunghini, laureato in Ingegneria Civile e Architettura al Politecnico di Milano, è Presidente di Reddy’s Group Spa, società di consulenza immobiliare internazionale. Professore a contratto presso il Politecnico di Milano, Facoltà di Architettura - Urbanistica - Ambiente, è anche Adjunt Professor presso l’University of Florida. Relatore in convegni e conferenze su tematiche immobiliari specialistiche in Italia e all’Estero, Alberto Maria Lunghini è autore di libri e articoli concernenti materie tecniche, problematiche urbanistiche e giuridiche, economia e finanza immobiliare.