Deleghe per l'Assemblea condominiale

Un condomino ci scrive per chiedere una precisazione sulla possibile limitazione del numero delle deleghe concesse per la partecipazione alle assemblee e per la scelta dei soggetti a cui poter dare il mandato di rappresentare il condomino assente, onde evitare che un solo condomino o l’amministratore possa intervenire con talmente tante deleghe da influenzare ogni votazione. Ciò correlato al dubbio sulla nullità o annullamento delle delibere assunte senza tener conto di quei limiti regolamentari sulle rappresentanze, quando le decisioni attengono in particolare la conferma dell’amministratore in carica o gli interessi di specifici condomini.

Orbene l’art. 67, I° comma, disp. att. cod. civ. dispone che “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante”. Ciò vuol significare la non obbligatorietà della necessaria presenza alla assemblea dei soli condomini (proprietari delle unità immobiliari nel condominio), consentendo ad ognuno di nominare, con vincolo di mandato, qualsiasi altra persona, anche estranea al condominio, a rappresentarlo all’assemblea condominiale. L’inderogabilità di questo principio (art. 70 disp. att. cod. civ.) non è invalidata dalla diversa disposizione prevista dal regolamento del condominio, se attiene alle concrete modalità del suo esercizio.

Sia la limitazione del diritto alla delega, inserita in un regolamento contrattuale (cioè predisposto dal costruttore ed accettato da tutti i compratori delle unità immobiliari poste nel condominio), che la modifica del regolamento non contrattuale (cioè adottato dai condomini successivamente con deliberazione della maggioranza dei partecipanti all’ente di gestione), riguardante la limitazione del potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee, riducendolo a non più di due deleghe (conferite ai soli partecipanti alla comunione oppure ai propri parenti), non incide sulla facoltà di ciascun condomino di intervenire all’assemblea a mezzo del rappresentante (diritto inderogabile per tutelare la superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee), ma regola l’esercizio di quel diritto nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, singolarmente e nel loro complesso considerati (Cassazione n. 5315/1998). Questo principio non viene meno neppure sotto il profilo della eventuale impossibilità del condomino di farsi rappresentare da un soggetto di sua fiducia eletto nell’ambito delle persone degli altri condomini, visto che il regolamento si limita alla sola regolamentazione del concreto esercizio del diritto alla nomina di un rappresentante (ex art. 67, primo comma, disp. att. cod. civ.).

Le conseguenze di tale limitazione (di per sé legittima) devono poi essere verificate nel concreto, allorquando non vengono rispettati questi limiti. La giurisprudenza più recente (Cassazione n. 11943/2003) ha ritenuto che la partecipazione ad un’assemblea di un soggetto estraneo, ovvero privo di legittimazione, non si riflette sulla validità della costituzione  della assemblea e delle decisioni in tale sede assunte, sempreché risulti che quella partecipazione non ha influito sulla maggioranza richiesta per la validità della costituzione della assemblea oppure sul quorum prescritto per ogni delibera, od anche sullo svolgimento della discussione e sull’esito delle votazioni.

Per quanto riguarda il tipo di invalidità delle delibere assunte in violazione di quella norma regolamentare, si ritiene che siano da annoverare nell’ambito delle delibere  annullabili in quanto derivate da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, oppure adottate su maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge (art. 1136 cod. civ.) o dal regolamento condominiale, od anche perché affette da vizi formali (Cassazione n. 4806/2005). Di conseguenza le impugnazioni di queste delibere da parte dei dissenzienti vanno proposte (art. 1137, u.c., cod. civ.) entro trenta giorni dalla data dell’assemblea nella quale sono state assunte le delibere annullabili (per i presenti), oppure entro trenta giorni dalla ricezione del verbale assembleare, contenente quelle delibere, per gli assenti a quella adunanza.