Debiti condominiali: Chi deve pagare?

Per anni (dal 1982) la giurisprudenza della Corte di Cassazione aveva assunto un orientamento costante nel valutare chi dovesse pagare i debiti del condominio. Tutti coloro che in un edificio o complesso condominiale sono proprietari di unità immobiliari ivi situate sanno che l’art. 1104 cod. civ. li obbliga a contribuire nelle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni, compresi gli impianti e le energie. Tutti sanno, più o meno, che però le stesse spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi di interesse comune, come pure per le innovazioni, vanno sostenute a norma dell’art. 1123 cod. civ. dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, anche in riferimento alle cose destinate a servire i condomini in modo diverso, proporzionalmente ripartite in funzione dell’uso che ciascuno possa farne.

Chiaro il riferimento al consuntivo delle spese, presentato dall’amministratore ed approvato dall’assemblea dei condomini, unitamente dal riparto delle spese approvate, secondo la quota millesimale di spettanza di ognuno.

Il problema sorgeva quando un creditore del condominio pretendeva il pagamento di una obbligazione che si riferiva alla collettività: chi doveva pagare se l’assemblea non deliberava la spesa oppure se alcuni condomini non versavano la loro quota?

Fino all’anno 2008 la Cassazione disponeva che “la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi ha natura solidale “: in altre parole tutti i condomini di un condominio erano ritenuti condebitori in solido verso il terzo creditore (art. 1294 cod. civ.) con la conseguenza che questo terzo creditore poteva rivolgersi anche ad uno solo dei condomini, a sua scelta, per il pagamento dell’intero debito, con diritto dell’obbligato principale a rivalersi poi nei confronti degli altri condomini, secondo le loro quote di proprietà. Questa situazione facilitava decisamente il creditore che, a seconda del valore del suo credito, andava a colpire quel o quei condomini che gli davano maggior garanzia (con il valore della unità immobiliare di loro proprietà, ma anche con tutti i loro beni) di recuperare il credito con l’azione espropriativa.

Con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008 le Sezioni Unite della Cassazione hanno “ribaltato” questa interpretazione, escludendo la responsabilità solidale verso i terzi creditori del condominio. Costoro, pertanto, non potranno più rivalersi nei confronti di un solo condomino ma potranno chiedere che ogni condomino versi la quota dell’intero debito di sua competenza. Certamente diventerà più difficile per i creditori procedere coattivamente per il ricupero del loro credito: in primo luogo perchè dovranno conoscere le quote di ognuno dei partecipanti al condominio (divisione millesimale conosciuta solo dai componenti del condominio e quindi assoggettata alle limitazioni della legge sulla privacy) ed in secondo luogo perchè dovranno risalire all’attività di ogni debitore per colpirli solamente per il loro debito singolo. In terzo luogo diventerà molto difficile procedere nelle esecuzioni immobiliari contro le proprietà di ogni condomino, visto che si potrà pignorare solo il valore corrispondente alla quota, con correlata difficoltà di reperimento di un compratore di quella quota indivisa della unità immobiliare, stante il fatto che il vendere l’intero condominio rappresenta una impresa improba, senza parlare della estrema difficoltà di reperire un compratore di un intero condominio.

Lascia perplessi la motivazione della innovativa sentenza che respinge come errata la definizione, imperante da decenni, che il Condominio sia un “ente di gestione”, in quanto non è titolare di un patrimonio autonomo, nè di diritti e di obbligazioni, visto che la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti ed i servizi di uso comune fa capo ai singoli condomini, secondo le loro quote, a cui sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa loro responsabilità. Per cui le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti. Da questi principi discende la considerazione che l’amministratore, che rappresenta i singoli condomini, ognuno nei limiti della loro quota, non ha il potere di impegnare i condomini al di là del loro diritto, concernente la loro quota di pertinenza nella comunione, per gli atti di acquisto e per le convenzioni. Pertanto in proporzione a tale diritto ogni partecipante al condominio concorre alla nomina dell’amministratore ed in proporzione a tale diritto ognuno gli conferisce la rappresentanza in giudizio. In tal modo l’amministratore vincola i singoli condomini nei soli limiti delle sue attribuzione e del mandato conferitogli in ragione delle quote, con la conseguenza che le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà.

Se volessimo portare alle estreme conseguenze questa metodologia di valutazione dei diritti di ogni condomino, dovremmo rilevare che le unità immobiliari situate nell’edificio condominiale non fanno parte delle cose comuni, ma appartengono in proprietà esclusiva ad ogni condomino. Tutti i condomini risultano così comproprietari solamente delle cose comuni, elencate nell’art. 1117 cod. civ., e quindi solo queste potrebbero costituire le parti dell’edificio o del complesso immobiliare che possono essere espropriate del creditore terzo, non potendo ritenere che ogni condomino risponda con i propri beni personali o con parte degli stessi , in proporzione alla quota di competenza delle parti comuni condominiali.

Questa estrema visione, parimenti alla lettura giuridica proposta dai supremi giudici, non può coincidere con la realtà giuridica pensata dal legislatore. Faremo studiare il caso al Centro Studi di Sesamo, ritenendo che fra un qualche tempo a venire la Cassazione revisionerà il proprio giudizio che, così come prospettato. pone notevoli ostacoli al comune normale rapporto di lavoro fra l’amministratore di condominii e le ditte o imprese che svolgono attività manutentive agli immobili: ditte o imprese che d’ora in poi pretenderanno serie garanzie di pagamento delle loro attività, inserendo nei contratti di appalto o di lavoro autonomo clausole di salvaguardia per il pagamento.