Il condominio e la ritenuta del 4%
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condominio
I nuovi adempimenti della finanziaria
Con la finanziaria 2007 è stato introdotto un nuovo adempimento in capo al condominio, nella sua qualità di sostituto d’imposta, attraverso l’aggiunta del nuovo art. 25-ter al D.P.R. 600/1973. In particolare, è stato posto a carico dei condomini l’obbligo di operare una ritenuta d’acconto del 4% all’atto del pagamento dei corrispettivi sulle prestazioni rese in relazione a contratti di appalto di opere o servizi forniti da parte di imprese.
Questa nuova disposizione, il cui scopo è quello di contrastare l’evasione nel campo delle attività di servizi effettuate nei confronti dei condomini, ha fatto emerge nuovi adempimenti e tutta una serie di questioni operative, prima fra tutte quella relativa all’individuazione dei soggetti obbligati ad operare la ritenuta alla fonte.
Questa nuova disposizione, il cui scopo è quello di contrastare l’evasione nel campo delle attività di servizi effettuate nei confronti dei condomini, ha fatto emerge nuovi adempimenti e tutta una serie di questioni operative, prima fra tutte quella relativa all’individuazione dei soggetti obbligati ad operare la ritenuta alla fonte.
SOGGETTI OBBLIGATI
A tal proposito l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con la circolare del 7 febbraio 2007 n. 7/E ribadendo che il soggetto obbligato ad operare la ritenuta del 4% è il condominio in quanto tale anche se il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d’imposta sia l’amministratore, nominato per obbligo (condominio con più di 4 condomini) o nell’esercizio di una facoltà (condominio con non più di quattro condomini).
Inoltre, la circolare 7/E chiarisce che l’adempimento relativo all’obbligo di operare la ritenuta va posto in essere:
• dall’amministratore del condominio, a prescindere dalla veste giuridica del condominio stesso;
• nel caso di condominio con 4 o meno condomini, se non è stato nominato un amministratore, l’obbligo ricade su uno qualsiasi dei condomini utilizzando il codice fiscale del condominio.
Secondo l’Agenzia delle Entrate assumono la qualifica di sostituto d’imposta, avente un proprio numero di codice fiscale, anche il c.d. “supercondominio” e il condominio parziale; in particolare, per “super condominio” s’intende un complesso immobiliare composto da più edifici, ciascuno dei quali è a sua volta condominio, caratterizzato dalla presenza di cose servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio, mentre il condominio parziale rileva nell’ipotesi di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.
Pertanto nelle ipotesi in cui sia ravvisabile una gestione autonoma tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio in generale, il “supercondominio” e il condominio parziale rilevano come distinti sostituti d’imposta ed hanno anche l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.
A tal proposito l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con la circolare del 7 febbraio 2007 n. 7/E ribadendo che il soggetto obbligato ad operare la ritenuta del 4% è il condominio in quanto tale anche se il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d’imposta sia l’amministratore, nominato per obbligo (condominio con più di 4 condomini) o nell’esercizio di una facoltà (condominio con non più di quattro condomini).
Inoltre, la circolare 7/E chiarisce che l’adempimento relativo all’obbligo di operare la ritenuta va posto in essere:
• dall’amministratore del condominio, a prescindere dalla veste giuridica del condominio stesso;
• nel caso di condominio con 4 o meno condomini, se non è stato nominato un amministratore, l’obbligo ricade su uno qualsiasi dei condomini utilizzando il codice fiscale del condominio.
Secondo l’Agenzia delle Entrate assumono la qualifica di sostituto d’imposta, avente un proprio numero di codice fiscale, anche il c.d. “supercondominio” e il condominio parziale; in particolare, per “super condominio” s’intende un complesso immobiliare composto da più edifici, ciascuno dei quali è a sua volta condominio, caratterizzato dalla presenza di cose servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio, mentre il condominio parziale rileva nell’ipotesi di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.
Pertanto nelle ipotesi in cui sia ravvisabile una gestione autonoma tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio in generale, il “supercondominio” e il condominio parziale rilevano come distinti sostituti d’imposta ed hanno anche l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.
AMBITO APPLICATIVO
Per quanto riguarda l’ambito applicativo l’art. 25-ter dispone che la ritenuta del 4% si applica ai corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto effettuate nell’esercizio d’impresa, ovvero nell’esercizio di attività commerciali non esercitate in forma abituale, le c.d. prestazioni occasionali art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.
A tale riguardo l’Agenzia delle Entrate ritiene che la norma si applica alle prestazioni di cui ai contratti d’opera in generale e, in particolare, nei contratti che comportano l’assunzione, nei confronti del committente, di un’obbligazione avente ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un opera o servizio, nonché l’assunzione diretta, da parte del prestatore d’opera, del rischio connesso con l’attività svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.
A titolo puramente esemplificativo, si ritiene che devono essere assoggettate a ritenuta:
• interventi di manutenzione e/o ristrutturazione dell’edificio condominiale;
• interventi di manutenzione degli impianti elettrici o idraulici;
• servizi di pulizia;
• interventi di manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio condominiale;
• contratto di servizio di energia ex art. 1, comma 1, lett. p), DPR 412/1993 in base al quale sono erogati beni e servizi necessari a mantenere le condizioni di comfort negli edifici nel rispetto delle vigenti leggi in materia di uso razionale dell’energia, di sicurezza e salvaguardia dell’ambiente, provvedendo comunque al miglioramento del processo di trasformazione dell’energia.
Dall’altro canto sono esclusi dall’applicazione del meccanismo della ritenuta in commento:
• i corrispettivi previsti in base ai contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, i contratti di assicurazione, di trasporto e di deposito;
• i corrispettivi pagati in dipendenza di forniture di beni con posa in opera, qualora il valore della mano d’opera abbia un valore inferiore e quindi assume una funzione accessoria rispetto al valore del bene ceduto;
• prestazioni rese da professionisti che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le nuove iniziative produttive o delle attività marginali di cui agli artt. 13 e 14 della L. 388/2000.
Infine, è opportuno precisare che i corrispettivi inerenti attività di lavoro autonomo anche occasionale, ad esempio le prestazioni rese da geometri, architetti o ingegneri, sono esclusi dall’ambito di applicazione della ritenuta del 4% poiché il nuovo articolo 25-ter fa riferimento unicamente alle prestazioni svolte nell’esercizio d’impresa o di attività commerciali non abituali. Infatti, le parcelle o note per tali tipi di prestazioni restano soggette alla ritenuta del 20% così come già previsto dall’art. 25 del D.P.R. 600/1973.
Per quanto riguarda l’ambito applicativo l’art. 25-ter dispone che la ritenuta del 4% si applica ai corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto effettuate nell’esercizio d’impresa, ovvero nell’esercizio di attività commerciali non esercitate in forma abituale, le c.d. prestazioni occasionali art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.
A tale riguardo l’Agenzia delle Entrate ritiene che la norma si applica alle prestazioni di cui ai contratti d’opera in generale e, in particolare, nei contratti che comportano l’assunzione, nei confronti del committente, di un’obbligazione avente ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un opera o servizio, nonché l’assunzione diretta, da parte del prestatore d’opera, del rischio connesso con l’attività svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.
A titolo puramente esemplificativo, si ritiene che devono essere assoggettate a ritenuta:
• interventi di manutenzione e/o ristrutturazione dell’edificio condominiale;
• interventi di manutenzione degli impianti elettrici o idraulici;
• servizi di pulizia;
• interventi di manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio condominiale;
• contratto di servizio di energia ex art. 1, comma 1, lett. p), DPR 412/1993 in base al quale sono erogati beni e servizi necessari a mantenere le condizioni di comfort negli edifici nel rispetto delle vigenti leggi in materia di uso razionale dell’energia, di sicurezza e salvaguardia dell’ambiente, provvedendo comunque al miglioramento del processo di trasformazione dell’energia.
Dall’altro canto sono esclusi dall’applicazione del meccanismo della ritenuta in commento:
• i corrispettivi previsti in base ai contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, i contratti di assicurazione, di trasporto e di deposito;
• i corrispettivi pagati in dipendenza di forniture di beni con posa in opera, qualora il valore della mano d’opera abbia un valore inferiore e quindi assume una funzione accessoria rispetto al valore del bene ceduto;
• prestazioni rese da professionisti che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le nuove iniziative produttive o delle attività marginali di cui agli artt. 13 e 14 della L. 388/2000.
Infine, è opportuno precisare che i corrispettivi inerenti attività di lavoro autonomo anche occasionale, ad esempio le prestazioni rese da geometri, architetti o ingegneri, sono esclusi dall’ambito di applicazione della ritenuta del 4% poiché il nuovo articolo 25-ter fa riferimento unicamente alle prestazioni svolte nell’esercizio d’impresa o di attività commerciali non abituali. Infatti, le parcelle o note per tali tipi di prestazioni restano soggette alla ritenuta del 20% così come già previsto dall’art. 25 del D.P.R. 600/1973.
DECORRENZA
Il nuovo adempimento connesso alla novità normativa in commento è entrato in vigore a partire dal 1 gennaio 2007. Poiché la nuova norma deve essere applicata all’atto del pagamento del corrispettivo dovuto per le prestazioni come sopra individuate, è evidente che la ritenuta del 4% deve essere applicata su tutti i pagamenti avvenuti dopo il 1° gennaio 2007, indipendentemente sia dalla data di effettuazione della prestazione che dalla data di emissione della relativa fattura.
Il nuovo adempimento connesso alla novità normativa in commento è entrato in vigore a partire dal 1 gennaio 2007. Poiché la nuova norma deve essere applicata all’atto del pagamento del corrispettivo dovuto per le prestazioni come sopra individuate, è evidente che la ritenuta del 4% deve essere applicata su tutti i pagamenti avvenuti dopo il 1° gennaio 2007, indipendentemente sia dalla data di effettuazione della prestazione che dalla data di emissione della relativa fattura.
VERSAMENTO DELLE RITENUTE
La ritenuta del 4% che il condominio trattiene all’atto del pagamento delle fatture deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello del pagamento tramite la compilazione del Mod. F24 utilizzando due differenti codici tributi che variano in funzione della veste giuridica del prestatore d’opera:
• 1019 – se il percipiente le somme è un soggetto passivo Irpef;
• 1020 – se il percipiente le somme è un soggetto passivo Ires.
La ritenuta del 4% che il condominio trattiene all’atto del pagamento delle fatture deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello del pagamento tramite la compilazione del Mod. F24 utilizzando due differenti codici tributi che variano in funzione della veste giuridica del prestatore d’opera:
• 1019 – se il percipiente le somme è un soggetto passivo Irpef;
• 1020 – se il percipiente le somme è un soggetto passivo Ires.
OBBLIGHI DICHIARATIVI E DI CERTIFICAZIONE
I dati relativi le ritenute del 4% operate e quelli riguardanti il versamento devono essere riepilogati nella dichiarazione dei sostituti d’imposta, ovvero il Mod. 770, che il condominio è tenuto a presentare l’anno successivo secondo le modalità e i termini previsti dal D.P.R. 322/1998.
Inoltre, il condominio è tenuto a rilasciare a ciascun percettore dei corrispettivi soggetti a ritenuta una certificazione attestante l’ammontare delle somme corrisposte e delle ritenute operate nonché la relativa causale.
Infine, è opportuno precisare che l’Agenzia delle Entrate ritiene che gli obblighi e i relativi adempimenti di cui sopra gravano e devono quindi essere posti in essere dall’Amministratore di condominio in carica.
Per quanto riguarda il quadro AC, in base a quanto appena esposto, è evidente che lo stesso sarà fortemente ridotto in virtù del fatto che tutte quelle prestazioni d’opera che fino allo scorso anno erano riepilogate nel quadro AC perché non soggette a ritenuta dal prossimo anno saranno inserite nel Mod. 770.
I dati relativi le ritenute del 4% operate e quelli riguardanti il versamento devono essere riepilogati nella dichiarazione dei sostituti d’imposta, ovvero il Mod. 770, che il condominio è tenuto a presentare l’anno successivo secondo le modalità e i termini previsti dal D.P.R. 322/1998.
Inoltre, il condominio è tenuto a rilasciare a ciascun percettore dei corrispettivi soggetti a ritenuta una certificazione attestante l’ammontare delle somme corrisposte e delle ritenute operate nonché la relativa causale.
Infine, è opportuno precisare che l’Agenzia delle Entrate ritiene che gli obblighi e i relativi adempimenti di cui sopra gravano e devono quindi essere posti in essere dall’Amministratore di condominio in carica.
Per quanto riguarda il quadro AC, in base a quanto appena esposto, è evidente che lo stesso sarà fortemente ridotto in virtù del fatto che tutte quelle prestazioni d’opera che fino allo scorso anno erano riepilogate nel quadro AC perché non soggette a ritenuta dal prossimo anno saranno inserite nel Mod. 770.
